來源：《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

原標(biāo)題：南國置業(yè)扣非凈利連年虧仍拿地 賣出"現(xiàn)金奶牛"高管辭職為哪般？

"公司將成為融合住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專業(yè)化上市公司，規(guī)模有望呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長。"2020年下半年，南國置業(yè)股份有限公司（002305.SZ,下稱"南國置業(yè)"）宣布與控股股東合并時，寫下了這樣的未來藍圖。但今年以來，公司一直未通告重組進展。

另一面，南國置業(yè)仍未掩飾自己對規(guī)?；目释?。繼此前8.1億元在重慶拿地后，南國置業(yè)6月2日又在長沙以7.12億元拿下一宗地塊，6月10日又宣布牽手其他房企共同開發(fā)廣州地塊。

但資本市場對此卻反響平平，南國置業(yè)股價近期始終浮動在2元/股左右。于此對應(yīng)的是，4月14日，公司董事、副總經(jīng)理李亞丹、熊宇靜辭職，原因為個人工作安排與調(diào)動。

（南國置業(yè)近一年來二級市場表現(xiàn)，Wind數(shù)據(jù)）

扣非"連年虧損"

公開資料顯示，南國置業(yè)是一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)，2009年10月上市。公司以武漢為核心，布局成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽等城市，已打造出"南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊"四條成熟的產(chǎn)品線。

縱觀公司近十年來的業(yè)績，其增收不增利已經(jīng)成為常態(tài)。2011年至2020年，南國置業(yè)營業(yè)收入從10億元增長至40億元，但歸母凈利潤卻從2.94億元下降到了0.33億元。

尤其是近四年來，這一情況更加嚴(yán)重。2017年至2020年，公司扣非凈利潤分別為-0.94億元、-0.75億元、-3.57億元、-3.24億元，連年虧損。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度公司營收為1.77億元，歸母凈利潤虧損1.4億元。

有投資者在互動平臺提問：公司年年幾十億的營收，其他地產(chǎn)公司起碼3個百分點的凈利率，公司盈利水平為什么如此低？但南國置業(yè)僅表示"感謝您的關(guān)注"。

但這的確是個問題，為什么公司盈利能力這么差呢？具體來看，據(jù)2020年年報，其物業(yè)銷售業(yè)務(wù)營收占比90.4%，毛利率為10.39%，創(chuàng)十年來新低；物業(yè)出租毛利率-165.36%，毛利率同比下滑23個百分點。

相比同行，南國置業(yè)商業(yè)廣場出租率也偏低。截至2020年年末，公司主要有20家商業(yè)地產(chǎn)項目，平均出租率在70%以下的有9家，占比近半。以成都地區(qū)的美立方與云立方為例，平均出租率分別為45%與27%。

數(shù)據(jù)來源：公司信息

而對標(biāo)同樣致力于商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，該公司旗下吾悅廣場已有96個，平均出租率達99.54%。其中位于成都的吾悅廣場出租率為95.67%。

內(nèi)部管控或也是南國置業(yè)毛利率低的原因之一。企查查數(shù)據(jù)顯示，公司及子公司多次因商品房預(yù)售合同糾紛案由被起訴，2021年2月，南國置業(yè)因未按時履行法律義務(wù)被法院強制執(zhí)行。

此外，子公司南國商業(yè)發(fā)展(持股比例100%）今年因未按時履行法律義務(wù)被法院強制執(zhí)行。南京十心房地產(chǎn)(持股比例51%)因?qū)儆诮ㄔO(shè)工程未經(jīng)驗線擅自開工建設(shè)的違法行為，電建中儲房地產(chǎn)(持股比例26%)因作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳行為及其從屬，均受到行政處罰。

賣掉"現(xiàn)金奶牛"

"恭喜南國置業(yè)被評為2021年上半年A股第一僵尸股。"隨著扣非凈利潤連年虧損，南國置業(yè)股價始終在2元/股上下徘徊，股吧中不少投資者寫下戲謔之詞。

2021年1月中旬是南國置業(yè)為數(shù)不多的高光時刻。彼時公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，2020年預(yù)計同比扭虧。股價終于在連番漲停中來到3.35元/股，創(chuàng)兩年來新高。

但這樣的景象僅僅持續(xù)了五個交易日，隨后公司又回吐了此前的漲幅。有投資者發(fā)現(xiàn)，表面的扭虧或許透支了未來業(yè)績。

根據(jù)公告，南國置業(yè)通過轉(zhuǎn)讓全資子公司湖北森南房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，獲得3.2億元投資收益。

湖北森南是南國置業(yè)的現(xiàn)金奶牛之一，不僅為母公司貢獻三成營收，還給予了地產(chǎn)金融上的支持。

2020年年報顯示，南國置業(yè)成功發(fā)行超短融、應(yīng)收賬款A(yù)BS（證券化融資）產(chǎn)品共計5.12億元，并正式發(fā)行公司首單類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）"申萬宏源-電建南國疫后重振資產(chǎn)支持專項計劃"，共計金額18.1億元。

正是得益于此，南國置業(yè)現(xiàn)金流得到大幅緩解，2020年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量達到37億元。而上述REITs產(chǎn)品則由湖北森南持有。

"子并母"無下文

賣掉"現(xiàn)金奶牛"扭虧后，南國置業(yè)未來盈利水平依然令股民擔(dān)憂，而公司籌劃已久的"子并母"目前尚未有實質(zhì)性進展。

2020年8月，南國置業(yè)以112.75億元交易價，吸收合并控股股東電建地產(chǎn)。

根據(jù)預(yù)案，公司擬以2.07元/股發(fā)行47.26億股，支付12億元現(xiàn)金，合計作價109.82億元，對大股東電建地產(chǎn)100%股份實施吸收合并，同時募集配套資金12.15億元，用于支付交易對價和中介費用。

南國置業(yè)稱，"希望借此能走出武漢，實現(xiàn)全國化發(fā)展。交易完成后，電建地產(chǎn)和南國置業(yè)將整合成為融合住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專業(yè)化上市公司，公司規(guī)模有望呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長。"

但事實上，電建地產(chǎn)近幾年來同樣受業(yè)績下滑所困。企查查數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，電建地產(chǎn)營收分別為202億元、237億元、210.66億元；凈利潤分別為7.51億元、1.3億元、4510萬元。

2021年一季度，電建地產(chǎn)營收同比下滑25.15%至28.1億元，凈利潤同比下滑96.46%至849.5萬元。

而根據(jù)協(xié)議，在2020年至2023年，電建地產(chǎn)累計扣非稅后凈利潤不低于28.26億元。即未來四年中，電建地產(chǎn)每年約實現(xiàn)扣非凈利潤7.07億元，這約相當(dāng)于其2017年與2018年的平均值。

即使是如此保守的業(yè)績承諾，依然遭到監(jiān)管層懷疑。2020年9月，深交所要求南國置業(yè)結(jié)合盈利預(yù)測及評估過程，補充披露業(yè)績承諾具體測定依據(jù)及其合理性，及本次交易業(yè)績承諾的可實現(xiàn)性。

南國置業(yè)表示："本次業(yè)績承諾資產(chǎn)合計86個，其中有6個資產(chǎn)預(yù)計扣非后稅后凈利潤超過2億元，將占到業(yè)績承諾金額的61%。"

事實上，2021年以來，南國置業(yè)一直沒有通報或提及重組的結(jié)果。

直面競爭"加速拿地"

當(dāng)下，除內(nèi)部挑戰(zhàn)外，南國置業(yè)正面對外部夾擊，越來越多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)了公司"大本營"武漢。

今年5月24日，有著"中國最壕商場"北京華聯(lián)SKP與武昌區(qū)簽約，武漢SKP計劃2023年開業(yè)；5月18日寶龍地產(chǎn)摘得硚口宗關(guān)一地，或投資30億打造商業(yè)綜合體，之前其以7.76億元競得武漢兩宗地塊；2021年6月龍湖地產(chǎn)旗下的武漢江宸天街開業(yè)，項目總體量約37萬方。

而另一面，南國置業(yè)正在為其全國化做準(zhǔn)備。2月8日，南國置業(yè)子公司以8.1億元競得位于重慶高新區(qū)一地塊；6月2日公司公告，孫公司約7.12億元競得長沙岳麓區(qū)一宗地塊；6月10日宣布，擬與招商地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)合作開發(fā)廣州石門街項目，三方共增資17.9億元。

此前在5月20日南國置業(yè)公告，擬為深圳前海項目公司提供10.7億元借款。2020年11月公司聯(lián)合華潤、金地等競得了深圳市前灣片區(qū)十開發(fā)單元02街坊T102-0345宗地項目，成交價格為81.52億元。

那么公司如何看待業(yè)績不佳問題？業(yè)績下滑趨勢何時能扭轉(zhuǎn)？未來如何改進公司經(jīng)營以回報投資者？針對種種問題，《投資者網(wǎng)》近期致電公司董秘辦并發(fā)去郵件，等待五個工作日仍未獲回復(fù)。（思維財經(jīng)出品）

關(guān)鍵詞： 南國 置業(yè) 凈利 連年