近三年時(shí)間，合景泰富旗下第一個(gè)進(jìn)京項(xiàng)目合景摩方仍處于養(yǎng)商期，第二個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目就已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)京。近日，北京商報(bào)記者在順義合景天匯的售樓處了解到，合景泰富旗下商業(yè)產(chǎn)品悠方購物中心將落子順義，這將是該集團(tuán)在北京的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。放眼全北京各區(qū)的商業(yè)發(fā)展，順義算不上拔得頭籌，此次合景悠方的進(jìn)駐，能否撬動(dòng)整個(gè)順義市場都是未知數(shù)，如果還希望能在北京市場占有一席之地，是件難上加難的事情。

順義牛欄山鎮(zhèn)的合景天匯廣場中，住宅項(xiàng)目正在對外銷售，臨街的醒目位置上寫著“悠方來啦”的標(biāo)語。

計(jì)劃2023年開門迎客

時(shí)隔三年，合景泰富的另一條商業(yè)主線產(chǎn)品進(jìn)駐順義新區(qū)。北京商報(bào)記者走訪時(shí)看到，位于順義牛欄山鎮(zhèn)的合景天匯廣場中住宅項(xiàng)目正在對外銷售，其中臨街的醒目位置上寫著“悠方來啦”的標(biāo)語。記者從合景天匯商業(yè)負(fù)責(zé)人處了解到，該項(xiàng)目將于2023年8月開門迎客，大約10萬平方米。

北京商報(bào)記者從相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，合景悠方未來將覆蓋地下2層和地上5層，業(yè)態(tài)涉及到超市、服裝零售、電子產(chǎn)品、兒童娛樂和教育、美容美發(fā)及影院等業(yè)態(tài)。上述人員透露，該項(xiàng)目是合景泰富自持項(xiàng)目，未來的品牌引入大多都是合作品牌，目前負(fù)一層的超市已經(jīng)敲定為6000多平方米的盒馬鮮生，三層未來會(huì)引入一個(gè)高挑空的兒童樂園。

關(guān)于該項(xiàng)目定位，上述人員坦言，北京合景悠方主要瞄準(zhǔn)的是順義潮白河區(qū)域的別墅客群以及順義新區(qū)的年輕客群。同時(shí)，該項(xiàng)目在整個(gè)順義區(qū)屬于最大的購物中心，未來一定能夠輻射整個(gè)區(qū)域。

北京合景悠方項(xiàng)目的規(guī)劃是否在為消費(fèi)者及投資者“畫餅”?周邊的消費(fèi)力能否與之匹配?當(dāng)前悠方項(xiàng)目四周全部遮起圍擋，但大致可以看出該商場未來處于順義區(qū)牛欄山的昌金路和通順路交叉處，面對的消費(fèi)者主要為牛欄山和馬坡消費(fèi)客群，距離上述潮白河別墅區(qū)仍有一定距離。此外，該區(qū)域的多數(shù)小區(qū)為回遷房，日常消費(fèi)能力難以達(dá)到較高水平。

三年布局三個(gè)項(xiàng)目

短短幾年時(shí)間，合景泰富在購物中心板塊上的發(fā)展十分迅速，尤其是對于北京市場。

悠方屬于合景泰富集團(tuán)旗下三個(gè)購物中心產(chǎn)品線之一，此外還包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要針對中產(chǎn)家庭提供購物及休閑場所，“摩方”品牌則為年輕一代提供時(shí)尚購物體驗(yàn)，“悠方天地”則是定位社區(qū)購物中心。據(jù)悉，“悠方”為該集團(tuán)商業(yè)體中最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。

在北京市場，崇文門摩方已經(jīng)亮相數(shù)年，一直在調(diào)整，第二個(gè)摩方項(xiàng)目將選址放在了通州運(yùn)河核心區(qū)。據(jù)介紹，通州摩方項(xiàng)目的體量為3.2萬平方米，將主要引入一些餐飲、咖啡、超市、美容等一線配套。

不僅限于北京，合景泰富集團(tuán)似乎在全國范圍內(nèi)都在提速增開商業(yè)項(xiàng)目。截至2020年12月31日，合景泰富集團(tuán)已開業(yè)9個(gè)商場，分別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山。在2021年，廣州知識城悠方即將迎來開業(yè)，重慶悠方、上海悠方天地、廣州譽(yù)山悠方天地2期、成都譽(yù)峰里也計(jì)劃陸續(xù)開業(yè)。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度業(yè)績報(bào)中指出，在未來三年之內(nèi)，在商業(yè)板塊當(dāng)中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目營收預(yù)計(jì)占比達(dá)到5%左右。

現(xiàn)階段北京商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入激烈競爭階段。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利指出，合景泰富近幾年確實(shí)在商業(yè)板塊發(fā)展速度很猛，尤其是蘇州、重慶等地，從而積累了較為豐富的商家資源以及對城市消費(fèi)者的洞察能力。從進(jìn)入北京的角度來看，任何一個(gè)想可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)產(chǎn)品運(yùn)營商，都不得不去關(guān)注且重視北京市場。

合景泰富加速北京市場的布局能否掀起影響力?北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長賴陽認(rèn)為，從目前合景泰富在京已開業(yè)的購物中心摩方來看，運(yùn)營并不是很理想，一直在反復(fù)調(diào)整，“該企業(yè)在增強(qiáng)吸引力方面并不具備非常強(qiáng)的運(yùn)營能力”。因此，在未來運(yùn)營更大體量的項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)面臨更多的問題和考驗(yàn)。

運(yùn)營能力待考驗(yàn)

順義悠方“討好”或能產(chǎn)生高客單價(jià)的別墅居民，這項(xiàng)遠(yuǎn)景也許并不容易實(shí)現(xiàn)。賴陽指出，潮白河區(qū)域確實(shí)有高收入人群，但該類人群更傾向市中心的密集商業(yè)。從日常生活購物來看，盡管別墅客群可能具備中高端消費(fèi)，但僅靠這一點(diǎn)點(diǎn)人群不足以支撐項(xiàng)目的收益。“除了中產(chǎn)消費(fèi)外，悠方面臨的還有更多周邊普通消費(fèi)客群，所以在定位上需要把握好度才能形成規(guī)模效應(yīng)。”

如果想要從順義、通州等項(xiàng)目撬動(dòng)整個(gè)北京市場，合景泰富需要進(jìn)行更加細(xì)分的運(yùn)營。賴陽指出，北京城市人口結(jié)構(gòu)與其他城市不同，人們在消費(fèi)文化理念上差別很大。追求現(xiàn)代的時(shí)尚、藝術(shù)、文化、體驗(yàn)的人越來越多，這一特質(zhì)與其他一線及新一線城市相比更為強(qiáng)烈。所以想要在北京立足，不能僅靠零售，還需要研究北京消費(fèi)競爭的獨(dú)特性。

“目前北京的標(biāo)桿商業(yè)企業(yè)已經(jīng)起點(diǎn)很高，所以想要在北京市場找到生存空間，需要對商業(yè)模式重新規(guī)劃。”賴陽表示。

“實(shí)際上，目前一些較有潛力的北京新城商業(yè)會(huì)比一些核心區(qū)商業(yè)發(fā)展更好。”郭增利認(rèn)為，當(dāng)下的外遷人口普遍消費(fèi)力與早幾年不太一樣，年輕一族白領(lǐng)購房范圍在向新城區(qū)發(fā)展，從而帶動(dòng)了外圍商業(yè)的增長速度。

此外，北京購物中心的覆蓋客群更為精準(zhǔn)。郭增利介紹，核心區(qū)商業(yè)的吸引力逐漸出現(xiàn)下降趨勢，每一個(gè)商業(yè)、購物中心所服務(wù)的主力商圈和主力的服務(wù)對象將會(huì)越來越精準(zhǔn)，所以會(huì)出現(xiàn)遠(yuǎn)郊商業(yè)上升空間越來越大。在商業(yè)配套較為匱乏的順義新區(qū)，合景悠方帶來的期待值可能要比崇文門商圈的摩方更高一些，“周邊競爭遠(yuǎn)不及城市中心激烈，安全性更高”。

(北京商報(bào)不等式調(diào)查組/文并攝)

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