一名小學(xué)生在餐桌前刷題，媽媽在旁邊輔導(dǎo)作業(yè)。盡管是白天，但因陽光照射不到，在家也需要開燈?？蛷d零散擺放著生活用品，主臥和客臥局促挨著，廚房廁所均是暗室，2.5米層高讓人倍感壓抑。

看房已過去兩年，深圳購房者吳潔艷（化名）至今還會想起這一幕。2019年3月，吳潔艷在房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下開啟買學(xué)區(qū)房之旅。她把在預(yù)算內(nèi)的螺嶺小學(xué)對口學(xué)區(qū)房看了一遍，最終因環(huán)境過于臟亂而放棄。

此后，吳潔艷還看過福田皇御苑、紅山綠景1866和水榭春天等樓盤，一番對比后選擇龍華區(qū)某改善型樓盤。2019年7月，吳潔艷以總價約500萬元買入89平方米戶型，月供約2萬元/平方米。

該樓盤是深圳著名大社區(qū)樓盤，因人口過多也引發(fā)資源爭奪，出門塞車是常有之事。更糟糕的是，吳潔艷還面臨教育資源的爭奪。

“我們小區(qū)住戶每年都因上學(xué)問題而頭疼，大家都想在家門口上學(xué)。競爭從幼兒園就開始了?！?月20日，吳潔艷告訴時代周報記者，該小區(qū)幼兒園小班有超過500名小孩，未來報名小學(xué)免不了競爭。

深圳入學(xué)規(guī)則處于變革前夕。8月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（下稱《草案》）明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。

消息一出，立刻引起連鎖反應(yīng)。深圳多區(qū)學(xué)區(qū)房業(yè)主下調(diào)報價，適齡兒童家長焦急等待細(xì)則出臺。

從幼兒園開始拼積分

由于入學(xué)與房產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)，多數(shù)深圳家長在孩子剛出生時，便將買學(xué)區(qū)房提上日程。一方面，買學(xué)區(qū)房相當(dāng)于買學(xué)校入場券，不用擔(dān)心孩子無學(xué)可上；另一方面，過去多年深圳學(xué)區(qū)房價格都保持領(lǐng)漲，具有明顯的投資價值。

吳潔艷在孩子1歲時決定買房，她此前一直有買房計劃，但孩子的到來讓買房更迫切。選擇要素中，她把學(xué)位放在首位。申請幼兒園學(xué)位時，吳潔艷再次堅定買入學(xué)區(qū)房的想法。

今年3月，吳潔艷為孩子申請小區(qū)對口的幼兒園。該小區(qū)共有3個幼兒園，小班適齡兒童超500名，因此選擇以積分高低排序。一類有房產(chǎn)者可積60多分，加上社保、入戶等分?jǐn)?shù)，吳潔艷孩子積分在70分以上，如愿獲得入學(xué)資格。

暫時松了一口氣后，吳潔艷又開始為孩子上小學(xué)發(fā)愁。她所在的龍華區(qū)是深圳最早試行大學(xué)區(qū)的片區(qū)之一。吳潔艷擔(dān)心，在深圳立法推行大學(xué)區(qū)制，積分制度或有所變化，上學(xué)變數(shù)增多。

小學(xué)入學(xué)資格不僅要跟小區(qū)內(nèi)部競爭，還要跟同片區(qū)老小區(qū)競爭。吳潔艷擔(dān)心的是，若學(xué)區(qū)范圍擴(kuò)大，將會讓原本緊張學(xué)位資源更緊張。如果積分比拼太激烈，未來孩子可能分流到附近學(xué)校。

“現(xiàn)在就是博一把，相信自己的運(yùn)氣?！眳菨嵠G說，與房價漲跌相比，孩子入學(xué)問題更重要。個人只能隨著政策和市場走，抱最大希望做最壞打算。

試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制接近5年，龍華區(qū)房源價格仍與教育資源緊密關(guān)聯(lián)。

8月20日，深圳海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對時代周報記者表示，深圳推行大學(xué)區(qū)制的過程中，不少小區(qū)房價因?qū)W區(qū)劃分產(chǎn)生分化。

謝林鋒介紹，2016年3月起，龍華在民順小學(xué)、深圳市高級中學(xué)龍華校區(qū)、上塘學(xué)校等6所學(xué)校試行“大學(xué)區(qū)”招生。最典型的例子為水榭春天，水榭春天1-3期屬于龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校（中學(xué)部）學(xué)區(qū)范圍，水榭春天5-6期屬于深圳高級中學(xué)北校區(qū)（深高北）學(xué)區(qū)范圍。龍華實(shí)驗(yàn)屬于區(qū)級學(xué)校，而深高北屬于市級學(xué)校。在歷屆考試中，深高北的表現(xiàn)都優(yōu)于龍華實(shí)驗(yàn)，屬于龍華頭部名校。

“今年1月，水榭春天1期成交均價約為9.15萬元/平方米，6期成交均價約為13.5萬元/平方米，不同學(xué)區(qū)價差超4萬元/平方米?！敝x林鋒表示，由于學(xué)區(qū)不同，同一小區(qū)房價可能有巨大差距。但大學(xué)區(qū)立法后，教育資源將進(jìn)一步均衡，學(xué)區(qū)房價格差距或會縮小。

名校學(xué)區(qū)房成交量跌幅超50%

對家長而言，深圳大學(xué)區(qū)的具體細(xì)則極為重要。若效仿北京西城區(qū)全面實(shí)施多校劃片，則增加入學(xué)的隨機(jī)性，學(xué)區(qū)房迎來降溫。

日前，深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《草案》研究和起草組成員熊義剛對媒體表示，深圳大學(xué)區(qū)實(shí)施不會脫離“就近入學(xué)”原則，仍然采取積分入學(xué)制。若大學(xué)區(qū)執(zhí)行得好，會在一定程度上降低房產(chǎn)與學(xué)位的“捆綁”。此外，深圳大學(xué)區(qū)政策基礎(chǔ)是“入學(xué)積分制”，與北京“搖號積分制”不同。

細(xì)則未落地，市場已先行。3天內(nèi)，兩所名校學(xué)區(qū)房流拍，加重市場觀望情緒。

8月6日，一套位于深圳香蜜湖片區(qū)港中旅花園的豪宅學(xué)區(qū)房因無人競價流拍。該房源為深圳頂級學(xué)區(qū)房，對口學(xué)區(qū)為荔園外國語學(xué)校和深圳高級學(xué)校，起拍價約為2000萬元。目前，該小區(qū)同面積房源報價均高于2500萬元，該房源相當(dāng)于降價500萬元，但仍無人敢接盤。

8月3日，百花片區(qū)長城大廈法拍房同樣流拍。該房源起拍單價約10.4萬元/平方米，同小區(qū)房源報價13萬元/平方米，總價比市場價便宜約300萬元，目前，該房源降價超200萬元掛牌二次拍賣，仍在等待買家。

目前，深圳學(xué)區(qū)房成交量低迷，市場降溫明顯，部分學(xué)區(qū)房價格明顯松動。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，以福田香蜜湖片區(qū)、福田百花片區(qū)、南山粵海片區(qū)、寶安新安片區(qū)、龍華民治深高北片區(qū)附近小區(qū)樓盤情況為代表，2021年1-7月，深圳6大名校片區(qū)房源成交量出現(xiàn)大幅下滑。具體而言，3-7月6大名校片區(qū)成交量同比跌幅均在50%以上。

7月，深圳6大名校學(xué)校片區(qū)房源報價均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，其中百花片區(qū)下調(diào)價格的房源最多，占比32%，其次是民治片區(qū)，南山粵海降價房源最少。

樂有家研究中心研究人員認(rèn)為，在種種因素下，有部分業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)松動。部分業(yè)主降價是因?yàn)榧笔?，部分業(yè)主是因?yàn)橹皰炫苾r格過高，在市場低迷時做適當(dāng)下調(diào)，讓掛牌價回歸相對理性狀態(tài)。

關(guān)鍵詞： 深圳 學(xué)區(qū) 成交 暴跌