2月25日，繼碧桂園服務、藍光嘉寶服務停牌2日后，碧桂園服務發(fā)布公告稱，雙方已于2021年2月23日簽署了意向協(xié)議，以交易總價暫估48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。

據(jù)披露，藍光和駿持有藍光嘉寶服務約1.16億股，占藍光嘉寶服務總股本的65.04%，除去藍光和駿持有的內(nèi)資股0.42%，剩余全流通H股部分悉數(shù)賣給了碧桂園服務。

年前克而瑞物管拜訪碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江時，其曾提及會收購上市公司，但當仍處于快速成長中的藍光嘉寶服務成為標的時，業(yè)界一片嘩然。

一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)光環(huán)的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業(yè)史上罕見案例，其暫估48.47億元的價格也創(chuàng)下業(yè)內(nèi)收購記錄。

“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上有一個重要的觀點，“物管行業(yè)并購開始加速，未來物業(yè)企業(yè)將開啟全面并購潮?！?/p>

此次，碧桂園服務收購藍光嘉寶可以算是業(yè)內(nèi)典型案例，隨著行業(yè)發(fā)展的深化，物業(yè)管理行業(yè)不僅會出現(xiàn)“強強聯(lián)合”，更會出現(xiàn)“大魚吃小魚”甚至“大魚吃中魚”的現(xiàn)象。

行業(yè)內(nèi)最能“買”的物企

說到碧桂園服務，作為在管規(guī)模超過1億平方米，營收大于40億元的第一梯隊物業(yè)企業(yè)，與絕大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)上市方式不同，碧桂園服務是近三年以來第一家以介紹形式成功上市的企業(yè)。

與此同時，碧桂園服務還是目前所有上市物企中市值最高的企業(yè)，曾一度突破2000億港元大關，接近地產(chǎn)母公司的市值表現(xiàn)。

據(jù)碧桂園服務2020年中報數(shù)據(jù)，其總合約面積為7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，營業(yè)收入和凈利潤分別為62.7億元和13.1億元。

不僅如此，碧桂園服務還是行業(yè)內(nèi)最能“買”的物企，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，在剛剛過去的2020年，碧桂園服務以近50億元的并購金額成為當年并購金額最多的企業(yè)。李長江曾直言：只要符合我們要求，我們有能力都會進行收購，而收并購可以補齊碧桂園服務的短板。

單從交易金額來看，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務創(chuàng)下2018年以來交易額度最高的一次，這將是物業(yè)管理行業(yè)并購熱潮加速到來的一個標志。

克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年以來物管企業(yè)并購金額TOP10中，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務以48.47億元交易金額排在榜首，刷新了2020年10月碧桂園服務收購滿國康潔時創(chuàng)下的24.5億元最高交易金額紀錄。值得注意的是，并購金額TOP10中，碧桂園服務更是4次上榜，可見碧桂園服務通過收并購做大規(guī)模的決心。

表：2018年-2021年2月物管企業(yè)并購金額TOP10

備注：2018年11月碧桂園服務一次性公告收購五個項目，在此視為資產(chǎn)包，數(shù)據(jù)為總交易金額

藍光嘉寶可補足碧桂園西南區(qū)域短板

從碧桂園服務2020年上半年年報披露來看，雖然碧桂園服務作為在管規(guī)模超過1億平方米的全國性物業(yè)企業(yè)，但在其搶眼的業(yè)績表現(xiàn)下，碧桂園服務在西南區(qū)域的表現(xiàn)略顯乏力。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務在成渝城市群的在管面積占比僅為3%，不到一千萬平方米，是五大區(qū)域中在管面積比例最低的區(qū)域。

而藍光嘉寶服務服務深耕四川大本營，在西南區(qū)域具備較強的競爭優(yōu)勢，2020年上半年單四川省的在管面積就已接近4300萬平方米，同比增長47.5%，此外還有近1500萬平方米的儲備面積尚待轉化。

碧桂園服務成功與藍光嘉寶服務股權合作后，其在西南區(qū)域的在管面積將迅速達到6千多萬平方米，約是現(xiàn)在的5至6倍，距離同樣深耕西南且目前在西南區(qū)域在管面積最大的金科智慧服務僅差“咫尺”。這一并購帶來的協(xié)同效應，將牢牢鎖定碧桂園服務在西南區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢。

被資本低估的藍光嘉寶

藍光嘉寶服務于2019年10月于成功登陸港交所。截止至2020年上半年藍光嘉寶服務在上市物業(yè)服務企業(yè)社區(qū)增值服務方面較為優(yōu)秀，其社區(qū)增值服務的營收占比達到17%，遠高于碧桂園服務。

表：上市物業(yè)服務企業(yè)社區(qū)增值服務占比TOP5

雖然其整體業(yè)績表現(xiàn)不俗，但資本市場并未給與積極反饋。從股價漲跌幅來看，藍光嘉寶服務2020年全年股價下跌29.2%，在目前已上市的物業(yè)公司中處于中后段位。而碧桂園服務則上漲99.8%，在目前的上市物企中位居前列。

圖：2020年上半年藍光嘉寶服務經(jīng)營業(yè)績一覽

表：上市物業(yè)服務企業(yè)2020年股價漲跌幅情況

2020年，藍光嘉寶服務并購業(yè)務頻頻，據(jù)克而瑞物管的不完全統(tǒng)計，藍光嘉寶服務全年并購金額近7億元，并購數(shù)量近17次，但這些并購并未有效改善其在資本市場上的表現(xiàn)。

不僅如此，2020年下半年融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企開始主動調整融資結構，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

據(jù)藍光發(fā)展的財報披露，截至2020年末，藍光發(fā)展凈負債率為92.93%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.65%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。對照“三道紅線”的要求，藍光發(fā)展觸碰一道紅線，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率略高于70%。為了緩解償債壓力，藍光發(fā)展曾對股份進行質押。

藍光和駿實業(yè)一直是藍光嘉寶服務的最大股東，也是A股上市公司藍光發(fā)展的子公司。由此一來在合適的時機出售部分股權，成為了藍光發(fā)展快速回籠資金的選擇。

2020年物企并購交易額接近95億元

事實上，多家物業(yè)管理企業(yè)并購速度都在加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年物業(yè)公司用于并購的交易額接近95億元，同比上漲近50%。

2020年4月，世茂服務已經(jīng)收購了福晟物業(yè)51%的股權，2021年1月初，旭輝永升服務收購彰泰物業(yè)65%股權，究其背后也與其母公司的發(fā)展情況緊密相關。房企運作出現(xiàn)問題，彼此之間進行合作，進而帶動了旗下物業(yè)服務企業(yè)之間的收購。

從總體市場來看，一方面，物企上市門檻正在增高，根據(jù)測算，需要達到克而瑞物管發(fā)布的2020年物業(yè)服務企業(yè)在管規(guī)模榜TOP80左右的水平，假設企業(yè)收入全部來自于物業(yè)管理收入，母公司不進行其他輸入，現(xiàn)有約有二成百強旗下物業(yè)公司規(guī)模或不能滿足最低門檻。

另一方面，物業(yè)企業(yè)的數(shù)量約為開發(fā)企業(yè)的2.4倍，而百強物業(yè)的集中度只有33%，和開發(fā)企業(yè)百強集中度接近70%相比仍有很大的差距，在未進行市場化發(fā)展的情況下，大部分TOP50-TOP100房企旗下物業(yè)服務企業(yè)體量很小，母公司支持力度帶來成長性不夠，缺乏市場化發(fā)展歷練，其企業(yè)自身競爭能力也存在限制。若母公司對物業(yè)板塊支持不足或面臨困局有心無力時，可能會選擇和其他優(yōu)質公司綁定。

因此，未來出現(xiàn)更多股權轉讓交易也在情理之中。

頭部企業(yè)的動作是行業(yè)發(fā)展的風向標。以萬物云、碧桂園服務等為代表的企業(yè)，一舉一動都牽涉到整個市場的發(fā)展，此次碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，成為中國物業(yè)史上罕見的上市物業(yè)公司收購另一家上市物業(yè)公司控制權的案例，我們認為，未來物管行業(yè)將進入并購整合的高峰期，也將出現(xiàn)更多股權轉讓交易。

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