3年前，萬(wàn)科董秘朱旭還在為該公司在管理騰訊全球總部、京東中國(guó)總部、阿里綠地中心等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的地標(biāo)建筑而自鳴得意。3年后的今天，以騰訊、京東、高瓴、紅杉等為代表的一大批新興資本已經(jīng)將彩旗插遍中國(guó)的物業(yè)上市公司。

6月30日，南方+記者從中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗豕_(kāi)發(fā)表的一篇研報(bào)獲悉，今年物業(yè)企業(yè)搶灘資本市場(chǎng)再掀高潮，繼2020年創(chuàng)下18家企業(yè)上市紀(jì)錄后，今年面對(duì)這場(chǎng)資本盛宴成功拿到門票的物企將有望達(dá)到30家。

值得注意的是，據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)上市企業(yè)已超過(guò)40家，其中A股1家，港股40家，2020年市值總額已經(jīng)接近6500億元。若加上今年的30家，總量將突破70家。面對(duì)這個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)風(fēng)口，傳統(tǒng)與新興資本的角力早已開(kāi)始。

新興資本加速搶灘物業(yè)管理行業(yè)

傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)，由于面臨經(jīng)營(yíng)收入渠道單一、從業(yè)人才匱乏、市場(chǎng)機(jī)制不完善、管理方式粗放、成本不斷攀升等諸多問(wèn)題，曾導(dǎo)致一批勞動(dòng)密集型物管企業(yè)入不敷出、困難重重。

然而，隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代和都市圈時(shí)代的到來(lái)，城市和行業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)和思維成為主流。一些敏感的新興資本投資者，在深度研究了百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)后得出一個(gè)判斷，這些企業(yè)總體上現(xiàn)金流狀況良好、負(fù)債率低、可持續(xù)發(fā)展后勁強(qiáng)、業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。從行業(yè)來(lái)看，未來(lái)中國(guó)的物管市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億元，是難得的長(zhǎng)線價(jià)值投資產(chǎn)業(yè)。

從2016年開(kāi)始，微軟、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭憑借其在社交和電商平臺(tái)超能級(jí)的流量入口優(yōu)勢(shì)以及網(wǎng)絡(luò)科技優(yōu)勢(shì)，從智慧社區(qū)和物聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域打開(kāi)切口，先后與金科、彩生活、萬(wàn)科、碧桂園、恒大、世茂、時(shí)代、融創(chuàng)等開(kāi)展數(shù)字化建設(shè)和在線商業(yè)生態(tài)構(gòu)建方面的合作，對(duì)物管行業(yè)長(zhǎng)驅(qū)直入。

2020年以來(lái)，疫情和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)劇烈變化，讓一向偏好風(fēng)險(xiǎn)投資的基金公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，更認(rèn)識(shí)到業(yè)績(jī)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的可貴。

如果說(shuō)，新興資本前期與房地產(chǎn)企業(yè)在人工智能和數(shù)字化應(yīng)用等方面聯(lián)姻，只不過(guò)是在平臺(tái)技術(shù)和商業(yè)模式等方面淺層試水，那么，2019年7月，京東集團(tuán)、360公司與彩生活服務(wù)集團(tuán)在資本和業(yè)務(wù)層面的全面戰(zhàn)略合作，則是新興資本正式大舉進(jìn)軍物業(yè)行業(yè)的鐵證。彩生活當(dāng)時(shí)被譽(yù)為內(nèi)地物業(yè)第一股和在管面積最大的物業(yè)公司，當(dāng)時(shí)這一紙戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)透露，彩生活將以每股5.22港元向京東、360分別定向增發(fā)7115萬(wàn)、2296萬(wàn)股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。

在京東牽手彩生活僅過(guò)了幾個(gè)月，2019年12月，保利物業(yè)的上市公告也透露，該公司已引入GIC、高瓴資本作為基石投資者。2020年，新興資本搶灘物業(yè)管理行業(yè)正式掀起高潮，截至當(dāng)年，高瓴資本作為較早入局的投資機(jī)構(gòu)，先后入股合景悠活、建業(yè)新生活、保利物業(yè)3家企業(yè);騰訊也入股了卓越商企、恒大物業(yè)、世茂服務(wù)3家;京東則入股了卓越商企、彩生活2家，紅杉資本亦至少入股了世茂服務(wù)、恒大物業(yè)等多家。

未來(lái)兩年物業(yè)上市企業(yè)有望達(dá)到百家

在這條通往萬(wàn)億市場(chǎng)蛋糕的新賽道上，騰訊、京東、360、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，不僅起步早，而且相比風(fēng)投資本有著更多的天然優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)前，我國(guó)已進(jìn)入數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，用40家物業(yè)上市企業(yè)的融資需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，10%—20%的融資用于構(gòu)建社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，而10%—15%的資金用于拓展增值服務(wù)或提高員工綜合水平。而這兩大業(yè)務(wù)板塊，明顯都屬于互聯(lián)網(wǎng)巨頭和電商巨頭的地盤。

此外，許多業(yè)內(nèi)人士可能忽視的一點(diǎn)是，在經(jīng)過(guò)十多年的快速和跨越式發(fā)展，騰訊、京東、阿里、360等龍頭企業(yè)，憑借其在新技術(shù)、新行業(yè)和新業(yè)態(tài)等方面的優(yōu)勢(shì)，已深度參與到各主要城市群的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建和新城市中心的建設(shè)，甚至在許多一二線城市CBD投資和購(gòu)買了不少土地，他們本身就是大量新建和存量物業(yè)的擁有者。譬如，騰訊在深圳寶安就投建設(shè)了別號(hào)“企鵝島”的騰訊全球總部——“互聯(lián)網(wǎng)+”未來(lái)科技城，該項(xiàng)目用地面積80.9萬(wàn)平方米，總建筑面積200萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資達(dá)370億元。

2021年，榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)4家物企已先后上市，與此同時(shí)，越秀服務(wù)、中駿商管、融信服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、康橋悅生活、領(lǐng)悅服務(wù)等24物企也已發(fā)布上市公告、排隊(duì)遞表、等待通過(guò)聆訊登陸資本市場(chǎng)。

楊熙預(yù)測(cè)，今年肯定將打破2020年18家物企上市的紀(jì)錄，很可能超過(guò)30家。一場(chǎng)資本化的浪潮正在席卷整個(gè)物業(yè)行業(yè)。在促進(jìn)企業(yè)品牌、規(guī)?；蛿?shù)字化建設(shè)的同時(shí)，也將進(jìn)一步提升整個(gè)行業(yè)的集中度和競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。

不過(guò)，在楊熙看來(lái)，資本就像一把雙刃劍，在給行業(yè)帶來(lái)正面影響的同時(shí)，也可能造成一些不可避免的負(fù)面影響。當(dāng)然，整體而言資本對(duì)物業(yè)行業(yè)還是利大于弊，未來(lái)將激發(fā)更多物業(yè)企業(yè)上市，未來(lái)兩年行業(yè)有望迎來(lái)100家上市企業(yè)。

(南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書(shū))

關(guān)鍵詞： 新興資本 物管行業(yè) 上市企業(yè) 物管企業(yè)