中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)10月11日訊：北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京城佳業(yè)”）通過港交所聆訊，并披露聆訊后資料集。

北京國(guó)資委下屬控股企業(yè)

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道顯示，早先在今年5月10日，京城佳業(yè)向港交所遞交招股書，中金公司為獨(dú)家保薦人。就“京城佳業(yè)”這個(gè)品牌的成立時(shí)間來看，為物業(yè)“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集團(tuán)整和城承物業(yè)、重慶物業(yè)、城建置業(yè)、北宇物業(yè)四個(gè)物業(yè)資產(chǎn)而來。京城佳業(yè)的重組和成立是在首都國(guó)資國(guó)企改革背景下，獲得了北京市國(guó)資委和東城區(qū)政府的支持。

股權(quán)構(gòu)成方面，據(jù)5月10日發(fā)布的招股書披露，由城建集團(tuán)、城建發(fā)展及住總集團(tuán)合共持股98.87%的京城佳業(yè)物業(yè)在港交所遞交招股書。

在管319條胡同

京城佳業(yè)在管319條胡同，在管胡同面積約610萬平方米，2020年合同經(jīng)營(yíng)額7000萬元，在北京胡同物管市場(chǎng)占比超30%，是胡同物管服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者和標(biāo)準(zhǔn)制定者。

聆訊后資料集披露顯示，京城佳業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，具備超過30年的運(yùn)營(yíng)歷史。其承擔(dān)了國(guó)家體育場(chǎng)(鳥巢)、政府辦公大樓、國(guó)資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場(chǎng)上具影響力的項(xiàng)目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

收入規(guī)模增長(zhǎng)緩慢、物業(yè)管理服務(wù)收入占比超六成

收入方面，2018-2020年及截止2021年5月31日，京城佳業(yè)收入分別為9.18億元、10.45億元、10.91億元、4.79億元。其中，收入增幅方面，2020年較2018年增加18.8%至10.91億元，而年內(nèi)盈利由2018年的人民幣4140萬元增加66.2%至2020年的人民幣6880萬元。

收入主要來源物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三方面。其中，2020年年度收入總額中，上述三方面收入占比分別為67.2%、10.3%、22.5%。

而2021年中截至5月31日，京城佳業(yè)收入中來源物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入占比分別為64.6%、11.1%、24.3%?？梢钥闯鰝鹘y(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)收入仍占據(jù)絕對(duì)比例數(shù)額。

在管面積3050萬方增長(zhǎng)緩慢

規(guī)模方面，截至2021年5月31日,京城佳業(yè)簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3230萬平方米和3050萬平方米。截至同日,其于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為2730萬平方米,占截至同日在管建筑面積的89.4%。截至2020年12月31日,其簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3100萬平方米和2910萬平方米。

值得一提的是，近三年多來，京城佳業(yè)簽約建筑面積增長(zhǎng)并不快，在2020年出現(xiàn)下降，同期的在管面積較2019年新增36.1萬平米，較上年增長(zhǎng)約1.3%；同年管理的物業(yè)數(shù)目下降至187個(gè)，而上一年為197個(gè)，截至2021年5月31日再度提升至195個(gè)。

近七成物業(yè)管理服務(wù)收入來自關(guān)聯(lián)方

此外，聆訊資料集披露，截至2021年5月31日，京城佳業(yè)來自北京城建集團(tuán)集其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司的在管物業(yè)數(shù)目為120個(gè)，占同期總數(shù)額比值為65.6%；建筑面積為1826.1萬平米，占同期總數(shù)額比值為59.8%；收入為2.14億元，占同期總數(shù)額比值為69.3%。

在聆訊資料集中風(fēng)險(xiǎn)披露中，京城佳業(yè)坦誠(chéng)披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自向北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占我們收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。

凈利率處于行業(yè)低位

盈利能力方面指標(biāo)，聆訊資料集披露，除了營(yíng)收規(guī)模在10億元左右徘徊，京城佳業(yè)2018-2020年年度凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。

而行業(yè)中，2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區(qū)間，凈利率同樣大部分在10%~20%區(qū)間。對(duì)比目前第一梯隊(duì)的物管平臺(tái)碧桂園服務(wù)2020年凈利率為17.83%，而京城佳業(yè)這一指標(biāo)僅為前者35.3%。

對(duì)于該公司此次IPO募資用途，聆訊資料集披露，其募集資金主要用于尋求物業(yè)管理公司及物業(yè)服務(wù)提供商的收購、用于發(fā)展增值服務(wù)提供資金，用于智能設(shè)備開發(fā)升級(jí)等。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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