中華網(wǎng)財經(jīng)10月28日訊 中華網(wǎng)財經(jīng)了解到，北京京城佳業(yè)物業(yè)29日起招股，全球發(fā)售3666.72萬股，招股價介乎8.28至9.96港元，集資最多3.65億港元，一手400股，入場費(fèi)4024.1港元，11月3日截止招股，預(yù)計11月10日掛牌，中金為獨(dú)家保薦人。

此次招股引入兩位基石投資者，包括廣聯(lián)達(dá)科技以及東方雨虹主席李衛(wèi)國個人持有的投資公司Keltic，兩者分別認(rèn)購3500萬以及5500萬人民幣。

京城佳業(yè)物業(yè)計劃將集資所得的六成資金，用作戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，25%的資金將用作發(fā)展增值服務(wù)，10%將用于信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及智能設(shè)備開發(fā)及升級，其余5%將用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金及一般公司用途。

京城佳業(yè)物業(yè)主要為企業(yè)事業(yè)單位、公共機(jī)構(gòu)和居民提供多元化物業(yè)管理服務(wù)。截至2021年5月31日，公司的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3230萬平方米以及3050萬平方米，當(dāng)中京津冀地區(qū)的在管面值占比達(dá)89.4%。

中華網(wǎng)財經(jīng)此前報道顯示，早先在今年5月10日，京城佳業(yè)向港交所遞交招股書，中金公司為獨(dú)家保薦人。就“京城佳業(yè)”這個品牌的成立時間來看，為物業(yè)“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集團(tuán)整和城承物業(yè)、重慶物業(yè)、城建置業(yè)、北宇物業(yè)四個物業(yè)資產(chǎn)而來。京城佳業(yè)的重組和成立是在首都國資國企改革背景下，獲得了北京市國資委和東城區(qū)政府的支持。

股權(quán)構(gòu)成方面，據(jù)5月10日發(fā)布的招股書披露，由城建集團(tuán)、城建發(fā)展及住總集團(tuán)合共持股98.87%的京城佳業(yè)物業(yè)在港交所遞交招股書。

在管319條胡同

京城佳業(yè)在管319條胡同，在管胡同面積約610萬平方米，2020年合同經(jīng)營額7000萬元，在北京胡同物管市場占比超30%，是胡同物管服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者和標(biāo)準(zhǔn)制定者。

聆訊后資料集披露顯示，京城佳業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營商，具備超過30年的運(yùn)營歷史。其承擔(dān)了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場上具影響力的項目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

收入規(guī)模增長緩慢、物業(yè)管理服務(wù)收入占比超六成

收入方面，2018-2020年及截止2021年5月31日，京城佳業(yè)收入分別為9.18億元、10.45億元、10.91億元、4.79億元。其中，收入增幅方面，2020年較2018年增加18.8%至10.91億元，而年內(nèi)盈利由2018年的人民幣4140萬元增加66.2%至2020年的人民幣6880萬元。

收入主要來源物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三方面。其中，2020年年度收入總額中，上述三方面收入占比分別為67.2%、10.3%、22.5%。

而2021年中截至5月31日，京城佳業(yè)收入中來源物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入占比分別為64.6%、11.1%、24.3%。可以看出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)收入仍占據(jù)絕對比例數(shù)額。

在管面積3050萬方增長緩慢

規(guī)模方面，截至2021年5月31日,京城佳業(yè)簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3230萬平方米和3050萬平方米。截至同日,其于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為2730萬平方米,占截至同日在管建筑面積的89.4%。截至2020年12月31日,其簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3100萬平方米和2910萬平方米。

值得一提的是，近三年多來，京城佳業(yè)簽約建筑面積增長并不快，在2020年出現(xiàn)下降，同期的在管面積較2019年新增36.1萬平米，較上年增長約1.3%；同年管理的物業(yè)數(shù)目下降至187個，而上一年為197個，截至2021年5月31日再度提升至195個。

近七成物業(yè)管理服務(wù)收入來自關(guān)聯(lián)方

此外，聆訊資料集披露，截至2021年5月31日，京城佳業(yè)來自北京城建集團(tuán)集其合營企業(yè)或聯(lián)營公司的在管物業(yè)數(shù)目為120個，占同期總數(shù)額比值為65.6%；建筑面積為1826.1萬平米，占同期總數(shù)額比值為59.8%；收入為2.14億元，占同期總數(shù)額比值為69.3%。

在聆訊資料集中風(fēng)險披露中，京城佳業(yè)坦誠披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自向北京城建集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占我們收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。

凈利率處于行業(yè)低位

盈利能力方面指標(biāo)，聆訊資料集披露，除了營收規(guī)模在10億元左右徘徊，京城佳業(yè)2018-2020年年度凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。

而行業(yè)中，2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區(qū)間，凈利率同樣大部分在10%~20%區(qū)間。對比目前第一梯隊的物管平臺碧桂園服務(wù)2020年凈利率為17.83%，而京城佳業(yè)這一指標(biāo)僅為前者35.3%。

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