中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月1日訊：港交所披露信息顯示，10月29日，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：中梁百悅智佳）遞交的港股IPO申請(qǐng)已失效。

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，中梁百悅智佳于2021年4月29日向港交所遞交了招股書(shū)。從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，中梁董事長(zhǎng)楊劍通過(guò)自持及家族信托間接持有中梁百悅智佳79.94%的股份，絕對(duì)的實(shí)控人。此外，碧桂園物業(yè)香港持股6.24%。

規(guī)模：在管建筑面積0.2億平

招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅智佳在管項(xiàng)目178個(gè)，簽約管理項(xiàng)目432個(gè)，在管總建筑面積約2010萬(wàn)平方米，近三年在管面積復(fù)合年增長(zhǎng)率為769.3%。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，中梁百悅智佳的收益由2018年人民幣1.76億元增加至2020年的人民幣7.05億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為100.2%；凈利潤(rùn)由2018年的人民幣2660萬(wàn)元增加至2020年的人民幣8620萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為79.9%。

其中，來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收益占比由2018年的0.1%增加至2019年的6.4%，并進(jìn)一步增加至2020年的33.8%；來(lái)自獨(dú)立開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收益占物業(yè)管理服務(wù)總收益的百分比由2018年的0增加至2019年的8.4%，并進(jìn)一步增加至2020年的20.1%。

三年內(nèi)估值暴增超600倍

值得一提的是，該公司三年內(nèi)估值暴增超600倍，也引發(fā)廣泛關(guān)注。

此外，為獲得更大估值，中梁百悅智佳引入碧桂園物業(yè)作為投資方。招股書(shū)中顯示，為提高企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率和管理能力，中梁百悅智佳特地引進(jìn)碧桂園物業(yè)香港作為企業(yè)策略投資者，并認(rèn)為其是業(yè)務(wù)發(fā)展中的里程碑事件。

不僅如此，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)在梳理股權(quán)結(jié)構(gòu)時(shí)了解到，中梁百悅智佳在估值這條路上走出一條與別的物管平臺(tái)不一樣的路。如招股書(shū)披露，在2018年4月，中梁實(shí)控人楊劍對(duì)旗下公司進(jìn)行了重組計(jì)劃，將物業(yè)管理從中梁控股中分離出來(lái)，轉(zhuǎn)讓予上海良中也就是楊劍的私人公司，總代價(jià)不過(guò)500萬(wàn)元。

而在2020年1月份，公司高管李家城以1133萬(wàn)元的價(jià)格間接持股了公司約7.97%的股份，以上述方法計(jì)算，中梁百悅智佳估值1.42億元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬(wàn)港元的價(jià)格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資方，此時(shí)再次估值已翻番至3.18億港元。

此外，2021年3月30日，碧桂園物業(yè)香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務(wù)679股股份，約占公司已發(fā)行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注冊(cè)資本增至1.3億元。在公司股本未完全明晰的基礎(chǔ)上，即使僅計(jì)算公司已發(fā)行股本，中梁百悅智佳服務(wù)的估值就已經(jīng)高達(dá)38.39億港元，按5月7日實(shí)時(shí)匯率計(jì)算，約31.93億元。

盈利能力下降：毛利率持續(xù)下降至28.4%

值得注意的是，中梁百悅智佳在經(jīng)歷高速發(fā)展后，不可避免的出現(xiàn)了利潤(rùn)下滑。公司毛利率從33.6%降至28.4%，下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率從15.2%降至12.2%，下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)?？傎Y產(chǎn)回報(bào)率從40.7%下降至17.8%，下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2021-2020年，中梁百悅智佳陸續(xù)有30%（18.3百萬(wàn)平方米）合約面積到期，短期內(nèi)還面臨續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)。

另悉，中梁百悅智佳基本以住宅物業(yè)為主，其于2020年，住宅與非住宅的在管建筑面積分別為2001.2萬(wàn)平方米及7.6萬(wàn)平方米，收益分別為2.37億元及94.6萬(wàn)元，這兩部分的占比分別為99.6%及0.4%。

據(jù)悉，中梁百悅智佳將盡快更新招股書(shū)重新上傳。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文劉星）

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