如何讓農(nóng)村閑置的土地“活起來”，讓閑散土地得到合理利用，是助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的重要課題，也是激發(fā)生產(chǎn)要素活力、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的關(guān)鍵一招。

2021年9月1日，國務(wù)院發(fā)布的《土地管理法實(shí)施細(xì)則》正式施行，進(jìn)一步掃清了這一改革的法律障礙。與此同時(shí)，多地農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的嘗試也在提速?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研了解到，近年來，山東禹城、廣西北流等地創(chuàng)新開展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，健全入市制度體系、收益分配機(jī)制，激發(fā)農(nóng)村土地資源活力，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障農(nóng)民和集體收益，為鄉(xiāng)村振興帶來了“動(dòng)力”。

喚醒沉睡資源 激活鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)

走進(jìn)山東禹城市倫鎮(zhèn)農(nóng)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，標(biāo)準(zhǔn)化的廠房整齊排列，車間外車輛往來穿梭裝卸貨物，車間內(nèi)工人正在抓緊生產(chǎn)。據(jù)了解，該產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)面積1300余畝，目前已有78家企業(yè)入園，預(yù)計(jì)2021年底將達(dá)到100家，年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值120億元，利稅6.5億元，吸納1萬名群眾就業(yè)。

“產(chǎn)業(yè)園的土地指標(biāo)都是通過農(nóng)地入市獲得的，我們共激活長(zhǎng)期閑置的破產(chǎn)企業(yè)、僵尸企業(yè)沉睡土地29宗233畝，使用增減掛鉤指標(biāo)和新增指標(biāo)449畝，零星分散集體建設(shè)用地復(fù)墾調(diào)整入市指標(biāo)447畝，一個(gè)上千畝的產(chǎn)業(yè)園就建起來了。”倫鎮(zhèn)黨委書記宋義民說。

禹城市委書記滕海強(qiáng)說：“之前，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能交易，‘同地不同權(quán)’現(xiàn)象造成農(nóng)村大量土地資源閑置;現(xiàn)在，我們充分利用試點(diǎn)機(jī)遇，在尊重農(nóng)村發(fā)展實(shí)際和農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，通過農(nóng)地入市盤活全市土地資源。”

推進(jìn)過程中，禹城市守住“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損”四條底線，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會(huì)、村民小組等作為入市主體，并賦予農(nóng)地使用權(quán)出租、抵押、作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓等權(quán)能，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等權(quán)利。

“我們通過集地入市發(fā)展旅游，每年入市收益有約60萬元，每年還有額外旅游分紅。”廣西北流市民安鎮(zhèn)豐村黨總支書記曾廣南說，豐村拍賣出讓成交集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地160畝，用于廣西銅石嶺國際旅游度假區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地。

記者在度假區(qū)看到，入市地塊陳列有大片車馬雕塑，吸引不少游客參觀“打卡”，周邊建有停車場(chǎng)和相關(guān)辦公室。曾廣南說，“五一”期間，度假區(qū)游客最多一天超2萬人次。集地入市激發(fā)農(nóng)村土地資源活力，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)了農(nóng)民增收。

近年來，北流市創(chuàng)新形成集地入市交易“4454”模式，明確就地入市、整治后異地入市、城中村入市、新增建設(shè)用地入市4種入市途徑，確定了協(xié)議出讓、招拍掛出讓、出租、抵押4種交易方式，涵蓋工業(yè)、商業(yè)、住宅、旅游、公益5種用途地類，制定了4類土地增值收益調(diào)節(jié)金比例，其中工業(yè)和公益類項(xiàng)目政府財(cái)政提取分配比例5%，旅游類15%，商業(yè)類最高50%。

北流市民樂鎮(zhèn)通過集地入市改革，建成一家村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，2020年6月香港德永佳集團(tuán)·創(chuàng)科紡織(廣西)有限公司在此入駐。記者看到，廠房?jī)?nèi)分為縫剪、燙熨、質(zhì)檢、打包等多個(gè)功能區(qū)，員工們正在趕制秋冬服裝。公司行政中心主任徐芳明說，公司有400多位員工，多為周邊村鎮(zhèn)的村民，平均工資超過3000元/月。

北流市自然資源局局長(zhǎng)蔣享福介紹，北流市創(chuàng)新推進(jìn)商住用地入市、成片整治入市、公益用地入市、新增集體建設(shè)用地入市等，完成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市312宗，入市面積2.15萬畝，成交價(jià)款88.54億元。

筑牢制度保障 釋放改革紅利

土地是農(nóng)村最重要的資源。為保障農(nóng)地公開透明入市，禹城市制定出“地塊初審、項(xiàng)目論證、地價(jià)評(píng)估、民主表決、掛牌出讓、簽訂合同、繳納稅費(fèi)、移交土地、產(chǎn)權(quán)登記”等九步具體程序，并配套以入市管理辦法、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等9個(gè)規(guī)范性文件。如民主表決環(huán)節(jié)，禹城市要求由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織擬入市地塊所在村集體組織85%以上的戶代表，對(duì)入市意向、入市方案、入市底價(jià)等進(jìn)行表決，通過后方可入市，最大限度保障農(nóng)民權(quán)益。

禹城市全域編制國土空間規(guī)劃，在全市10個(gè)鎮(zhèn)街各規(guī)劃建設(shè)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)已吸引投資70億余元，成為推動(dòng)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的重要載體。“我們?nèi)幸荒甑慕ㄔO(shè)用地指標(biāo)僅為300畝，遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展需要，供需矛盾突出。而農(nóng)地入市為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新動(dòng)能。”禹城市自然資源局黨組成員、自然資源服務(wù)中心主任王炳剛說。

記者調(diào)研了解到，“農(nóng)地入市”在讓閑置資源變資產(chǎn)，解決“產(chǎn)從哪里興”問題的同時(shí)，還搭建起大學(xué)生、企業(yè)家到農(nóng)村投資興業(yè)的平臺(tái)，增加了集體經(jīng)濟(jì)收入，拓寬了農(nóng)民收入渠道，破解了鄉(xiāng)村振興“錢從哪里來”“人往哪里去”等難題。

莒鎮(zhèn)將閑散及碎片化的土地調(diào)整使用，建設(shè)了占地770余畝的嘉業(yè)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園，目前已有54家企業(yè)投產(chǎn)，初步形成以食品加工和機(jī)械制造為主的產(chǎn)業(yè)集群，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)1600余人，人均年增收4萬余元。莒鎮(zhèn)黨委書記李曉說，鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)先行，通過在家門口就地就近就業(yè)，群眾賺錢顧家兩不誤。

禹城市通過“農(nóng)地入市”還充實(shí)集體收益3.1億元，村集體有錢干活、有地干事，基層黨組織帶動(dòng)力明顯提升。房寺鎮(zhèn)賈集村以40年土地使用權(quán)直接作價(jià)入股，與市供銷社聯(lián)合成立農(nóng)業(yè)服務(wù)公司，除利潤(rùn)對(duì)半分外，企業(yè)每年還給村集體兩萬元土地使用費(fèi)。“如果土地被征收，每畝只能獲得幾萬元的一次性補(bǔ)償，我們就是‘失地農(nóng)民’;作價(jià)入股后年年有工商經(jīng)營(yíng)收入，土地還是集體的。”賈集村黨支部委員孫英海說。

北流市則在集地入市改革中邊實(shí)踐邊探索，建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。

明確“列舉式”土地征收目錄，劃定征地與入市邊界。北流市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在全國33個(gè)試點(diǎn)中，北流采取“列舉式”明確目錄，一改以往其他類似政策中“描述式”模糊表述;凡是不符合《征收項(xiàng)目目錄》的項(xiàng)目，無論其主體、空間、級(jí)別、類型，均不得動(dòng)用征收權(quán)來征收土地。不屬于土地征收目錄的21類項(xiàng)目，通過集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市渠道保障項(xiàng)目用地。

推動(dòng)“三塊地”改革深度融合，健全入市制度體系。業(yè)內(nèi)人士表示，北流市通過集體商住建設(shè)用地入市產(chǎn)生的資金收益，統(tǒng)籌平衡其他類型用地入市收益，撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)類用地入市改革。北流市農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目占用了部分農(nóng)用地，由于施工時(shí)間較緊，當(dāng)?shù)貒L試新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，獲得批準(zhǔn)新增用地90.21畝，及時(shí)解決了項(xiàng)目用地問題，創(chuàng)新了縮小征地范圍后建設(shè)用地保障新途徑。

建立兼顧國家、集體和個(gè)人的收益分配機(jī)制，平衡各方利益。北流市農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任李景漢說，當(dāng)?shù)胤e極探索創(chuàng)新“區(qū)片+安置類型”綜合測(cè)算模式的入市土地增值收益保障標(biāo)準(zhǔn)和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從源頭上保障征收和入市兩者模式的補(bǔ)償基數(shù)平衡。同時(shí)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)項(xiàng)目、市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民獲得征地補(bǔ)償收益與入市增值收益基本平衡、政府土地財(cái)政收支保持基本平衡、企業(yè)競(jìng)買土地價(jià)格基本平衡。由于不同土地用途入市出讓取得土地增值收益不同，當(dāng)?shù)刈≌胧型恋卦鲋凳找孀罡撸虼苏?cái)政提取的調(diào)節(jié)金比例也最高。

改革成效明顯 仍需規(guī)范管理

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授朱道林等專家認(rèn)為，禹城市圍繞“農(nóng)地入市”改革關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在完善頂層設(shè)計(jì)、探索多種入市方式等方面，先行先試成效明顯。

北流市市長(zhǎng)華海德表示，2020年北流成為廣西首個(gè)財(cái)政收入超過30億元的縣(市)，連續(xù)幾年排名廣西各縣(市)第一，2020年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)67家，這離不開集地入市、土地征收制度改革、宅基地制度改革等一系列改革突破。

李景漢等受訪人士說，通過入市改革，農(nóng)村中原本是荒地、廢舊廠礦等實(shí)際未利用或低效利用的建設(shè)用地高效利用起來，盤活了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，有效推動(dòng)土地節(jié)約集約利用。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地有償退出，增加農(nóng)民集體土地收益，不少地區(qū)通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)扶持帶動(dòng)農(nóng)民增收。

此外，在實(shí)施集地入市改革過程中，政府收取的土地增值收益調(diào)節(jié)金一部分用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，提高城鄉(xiāng)公共服務(wù)水平，通過入市項(xiàng)目捆綁配套公共和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方式，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

記者采訪了解到，一些地方在實(shí)踐中探索推行了就地入市、將原居民點(diǎn)和閑置產(chǎn)業(yè)用地高標(biāo)準(zhǔn)整治后入市、使用增減掛鉤指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整入市等多種方式，拓寬入市渠道。但集地入市改革試點(diǎn)仍存一些困難，目前還存在入市缺乏規(guī)范性文件、農(nóng)地抵押融資難等問題，亟須相關(guān)部門出臺(tái)政策進(jìn)一步支持。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量有限，用地指標(biāo)也是影響項(xiàng)目推進(jìn)的“瓶頸”，隨著入市工作推進(jìn)，后期復(fù)墾取得指標(biāo)難度加大，農(nóng)村集體無新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)，導(dǎo)致后期無地可入市。同時(shí)，當(dāng)?shù)剡€面臨入市地塊融資抵押?jiǎn)栴}，銀行對(duì)入市地塊仍存在政策障礙，需上級(jí)部門協(xié)調(diào)解決。

據(jù)了解，在新修訂的《土地管理法》、近期頒布的《土地管理法實(shí)施條例》中，均對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地提出了原則性規(guī)范意見，但尚未印發(fā)“農(nóng)地入市”指導(dǎo)意見，入市工作缺少具體依據(jù)。“建議國家盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)范性文件，規(guī)范入市工作，盤活鄉(xiāng)村閑置的土地資源，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興和一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。”王炳剛說。

盡管有關(guān)部門明確所有商業(yè)銀行均可開展農(nóng)地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，但大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)農(nóng)地的認(rèn)可度與國有土地相比存在較大差距，認(rèn)為農(nóng)地抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，與農(nóng)民打交道存在較大顧慮。“目前禹城市只有農(nóng)商銀行等開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，中工建農(nóng)四大商業(yè)銀行均未開展，建議進(jìn)一步擴(kuò)大金融支持范圍。”房寺鎮(zhèn)黨委書記柴立寶說。

此外，因存量建設(shè)用地年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初的土地取得成本與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)相比差距較大，如禹城市1999年之前沒有耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等兩項(xiàng)費(fèi)用;2007年耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3.1至3.6元，而現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為每平方米21.5元，這導(dǎo)致精確測(cè)算農(nóng)地成本存在困難。禹城市自然資源局局長(zhǎng)聶立波說，建議國家明確土地增值收益核算辦法，可參照國有建設(shè)用地出讓平均增值收益分地區(qū)、分等級(jí)測(cè)算方法，確定農(nóng)地入市平均增值收益標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村土地資源 農(nóng)地入市 鄉(xiāng)村振興 沉睡資產(chǎn)