中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)10月15日訊：曾經(jīng)的行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)“黑馬”新城控股于2017年首破千億后緊接著2019年再次突破2000億大關(guān)。在“少帥”接棒后新城控股的增長(zhǎng)方向有所調(diào)整。

于2020年，王曉松為新城控股定下了2500億的銷(xiāo)售目標(biāo)，較2019年減少200億?！靶鲁歉嗍且訌?qiáng)自身能力，要增量、提質(zhì)。未來(lái)，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會(huì)為了排名而排名。”業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，2015年-2019年為增量年，2020年后將重心轉(zhuǎn)為提質(zhì)。

銷(xiāo)售額順勢(shì)同比下滑17.52%

據(jù)9月14日，新城控股披露2020年9月份及第三季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，今年1-9月公司累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1630.47億元，比上年同期下降17.52%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約1508.15萬(wàn)平方米，比上年同期下降12.47%。

其中，9月份新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約239.66億元，銷(xiāo)售面積約228.17萬(wàn)平方米。

至此，新城控股前三季度完成年銷(xiāo)售目標(biāo)2500億元的65.22%，不過(guò)未來(lái)三個(gè)月須完成870億元的銷(xiāo)售金額，每月須完成近290億元銷(xiāo)售額方能完成今年的既定目標(biāo)，應(yīng)該說(shuō)具有一定的挑戰(zhàn)。

就公告數(shù)據(jù)方面，具體而言，新城控股年1-9月房地產(chǎn)出租方面，總建筑面積6,695,279.93平方米，可供出租面積4,045,078平方米，其平均出租率為96.58%，已出租3,906,916平方米，三季度合計(jì)租金收入12.87億元，當(dāng)年租金收入34.36億元。

在近期新增土地方面，其獲得7宗項(xiàng)目，分別在重慶、貴陽(yáng)、廣安、宜昌、長(zhǎng)沙、常州、蚌埠。

其中，土地價(jià)格最高的項(xiàng)目為貴陽(yáng)的大體量項(xiàng)目，新城控股通過(guò)掛牌方式取得貴州省貴陽(yáng)市編號(hào)為GD（20）017號(hào)地塊。該地塊位于貴陽(yáng)市云巖區(qū)八鴿巖街道辦事處，出讓面積為97,205.00平方米，規(guī)劃用途為商住用地，容積率≤5.31。新城控股目前擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，需支付土地價(jià)款40.43億元。

毛利率跌落至5年前水平

在提質(zhì)方面表現(xiàn)在業(yè)績(jī)方面又是怎樣呢？

據(jù)中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道中，新城控股2020年中期財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)，新城控股錄得總資產(chǎn)5066.3億元，同比增長(zhǎng)9.63%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)376.66億元，同比微跌1.98%；營(yíng)業(yè)收入為377.36億元，同比增長(zhǎng)121.15%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為27.47億元，同比增長(zhǎng)33.91%。

而將時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，自2017年至2020年中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其毛利率已下滑10.17個(gè)百分點(diǎn)，其中，近三期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，毛利率同比下滑加速，至今年中期該指標(biāo)已下滑至2015年水平。

大資金押注商業(yè)地產(chǎn)

新城控股中期營(yíng)收增長(zhǎng)除了住宅業(yè)務(wù)外，其商業(yè)地產(chǎn)也在發(fā)揮著支撐作用。

王曉松曾公開(kāi)表示，成立27年的新城，第一個(gè)15年靠住宅增加銷(xiāo)售和利潤(rùn)，第二個(gè)15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，未來(lái)的15年利潤(rùn)則來(lái)自于商業(yè)管理。

中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，公司已實(shí)現(xiàn)115個(gè)大中城市、139個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局。上半年累計(jì)開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)63座，已開(kāi)業(yè)面積達(dá)586.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.72%，實(shí)現(xiàn)租金收入21.32億元，同比增長(zhǎng)22.46%，出租率達(dá)96.08%。

這一成績(jī)看似不錯(cuò)，不過(guò)，這種類(lèi)萬(wàn)達(dá)模式的商業(yè)地產(chǎn)，也面臨著巨大的爭(zhēng)議。

此類(lèi)萬(wàn)達(dá)模式能否給新城控股帶來(lái)新的增長(zhǎng)動(dòng)能？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新城控股的“吾悅廣場(chǎng)”大多位于城市非核心區(qū)域，周邊居民消費(fèi)能力較低，未來(lái)不論是資產(chǎn)增值還是租金增長(zhǎng)空間都有限。

此外，商業(yè)地產(chǎn)新城控股選擇的是自持，這勢(shì)必形成大量資金被長(zhǎng)年占用的局面，這也是外界關(guān)注的重點(diǎn)。

得一張黃牌

值得注意的是，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按新城控股今年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率77.47%觸及踩線(xiàn)，凈負(fù)債率35.06%，現(xiàn)金短債比1.73，按監(jiān)管部門(mén)設(shè)置的三道紅線(xiàn)看，新城控股踩一條紅線(xiàn)，得監(jiān)管一張黃牌。

前三季651億拿地：平均拿地成本高出同期近18個(gè)百分點(diǎn)

此外，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)了解到，據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜TOP100顯示，新城控股在前三季度拿地花費(fèi)651億元位列第10名，拿地面積為1810萬(wàn)平米位列TOP100第4名，平均拿地成本3583元/平米。值得注意的是，去年同期新城控股花費(fèi)472億元拿地1551萬(wàn)平米，平均拿地成本為3043元/平米，其中今年的拿地金額同比提升了37.9個(gè)百分點(diǎn)，平均拿地成本較同期高出17.7個(gè)百分點(diǎn)。

土儲(chǔ)豐富且優(yōu)勢(shì)明顯

據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，新城控股在全國(guó)105個(gè)大中型城市合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備10220.34萬(wàn)平方米的計(jì)容建筑面積，土地儲(chǔ)備倍數(shù)為4.20，足以滿(mǎn)足未來(lái)4年左右的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。

在城市能級(jí)方面，新城控股在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中一、二線(xiàn)城市占總土地儲(chǔ)備的38.30%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備占比36.00%。

不過(guò)，有業(yè)界人士擔(dān)憂(yōu)表示，隨著監(jiān)管層對(duì)樓市的收緊，在融資已經(jīng)劃定紅線(xiàn)，在放貸釋放端也要求銀行第四季度壓縮放貸比例至30%以?xún)?nèi)，資金層面已經(jīng)被層層設(shè)限，如若自身造血功能不能及時(shí)跟上恐怕多數(shù)房企的資金危機(jī)即將到來(lái)，新城控股也不例外。后續(xù)新城控股運(yùn)營(yíng)發(fā)展如何，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)也將持續(xù)關(guān)注。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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