中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)12月29日：日前，花旗在發(fā)表的研究報(bào)告中下調(diào)了中國金茂的目標(biāo)價(jià)，由8.6港元/股下調(diào)至5.6港元/股，下調(diào)幅度約35%。

花旗在報(bào)告中稱，中國金茂周轉(zhuǎn)放慢，而今年售賣的樓房因限價(jià)而導(dǎo)致其毛利受壓，下調(diào)其目標(biāo)價(jià)，同時(shí)下調(diào)資產(chǎn)凈值8%?；ㄆ旆Q，預(yù)計(jì)中國金茂到2022年的銷售額可達(dá)3000億元，按年增長20%。

按照公司2020年半年報(bào)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，公司凈負(fù)債705.19億元，資金杠桿率由2019年末的74%下降至69%，融資成本降至4.68%。

11月銷售額按年增長63.5%

而最新，據(jù)新華財(cái)經(jīng)與面包財(cái)經(jīng)日前發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》顯示，11月銷售額TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額7698.26億元，較10月銷售額TOP30房企合計(jì)銷售額下降5.42％；11月銷售面積TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積5500.56萬平方米，較10月銷售面積TOP30房企合計(jì)銷售面積下降13.82％；11月銷售均價(jià)TOP30房企的平均銷售均價(jià)為16967.55元/平方米，較10月銷售均價(jià)TOP30房企的平均銷售均價(jià)增長2.42％。

其中，中國金茂11月全口徑銷售額為199.80億元，同比增長63.47%，TOP30房企排名15位；其1-11月銷售額為2003.00億元，排名13位。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售面積按年增加21％

從銷售面積增速來看，中國金茂11月銷售面積為76.99萬平米，較上年同比增加21.01％，TOP30房企排名28位；其1-11月銷售面積為1017.47萬平米，排名第18。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售面積TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售均價(jià)按年漲35個(gè)百分點(diǎn)

從11月的銷售均價(jià)看，中國金茂11銷售均價(jià)為25951.42元/平米，較上年同比增加35.08%，TOP30房企排名第3位；而1-11月銷售均價(jià)為19686.08元/平米，排名第7。

圖為新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020年11月銷售均價(jià)TOP30上市房企排名》截屏

踩1條“紅線”、財(cái)務(wù)歸屬“黃色”陣營

不過，據(jù)2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，以期逐步解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱、房企信用風(fēng)險(xiǎn)上升等問題。在本次座談會(huì)中，監(jiān)管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在預(yù)防行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為“房住不炒”的管理目標(biāo)搭建有效的落地路徑。

為有效實(shí)現(xiàn)上述管理目標(biāo)，“三道紅線”以對(duì)房企負(fù)債管理為管理工具，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)需滿足：（1）房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％；（2）凈負(fù)債率不得大于100％；（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對(duì)差異化檔位的企業(yè)，對(duì)其后續(xù)融資進(jìn)行要求。

具體為，全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

據(jù)中國金茂半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.4％，超監(jiān)管“紅線”，財(cái)務(wù)歸屬“黃色”陣營。

圖為公司2020年中報(bào)數(shù)據(jù)

營收按年跌18個(gè)百分點(diǎn)：毛利率為行業(yè)平均水平

此外，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從中國金茂今年中報(bào)獲悉，2020年中期營收120.97億元按年下跌17.94個(gè)百分點(diǎn)，毛利率32.45%按年跌4.40個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)克而瑞研究中心對(duì)172家A股、H股上市房企數(shù)據(jù)的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別為30.4%、33.8%。對(duì)比看，中國金茂的毛利率處于行業(yè)平均水平。

圖上數(shù)據(jù)來源中國金茂財(cái)報(bào)2020年中期數(shù)據(jù)

凈利率遠(yuǎn)高于行業(yè)水平

同樣依據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均凈利率和凈利率中位數(shù)分別為14.0%、12.2%。也就是說，按中國金茂2020年中期凈利率38.31%來看，其凈利率遠(yuǎn)高于172家上市房企的加權(quán)平均凈利率與凈利率中位數(shù)。

較2016年?duì)I收、利潤增幅分別為58.79%、154.42%

將時(shí)間拉至2016年看，中國金茂營收由273.04億元增長至2019年的433.56億元，較2016年增長58.79%；而利潤則由2016年的25.36億元，增長至2019年的64.52億元，較2016年增長154.42%。

圖上數(shù)據(jù)來源中國金茂歷年公開財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

總負(fù)債近3000億：三年新增130.12個(gè)百分點(diǎn)、凈增長1685億

圖上數(shù)據(jù)來源中國金茂歷年公開財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從以往公開財(cái)報(bào)獲悉，自2017年年報(bào)公開數(shù)據(jù)看，中國金茂的負(fù)債總額持續(xù)提升，金額由1294.83億元上升至2020年中期的2980.27億元，三年總負(fù)債增長130.12個(gè)百分點(diǎn)、凈增長1685億元。

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)獲悉，中國金茂總裁李從瑞在半年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，“過去幾年，公司看到了市場高速發(fā)展的機(jī)會(huì)。未來，我們會(huì)改進(jìn)工作，逐步控制負(fù)債?！?/p>

截至上半年，中國金茂擁有的總土儲(chǔ)9069萬平方米，其中二級(jí)部分6431萬平方米，剔除不可售后5630萬平方米，城市運(yùn)營項(xiàng)目大概占比31%。上半年新增二級(jí)土儲(chǔ)583萬平方米，剔除孵化項(xiàng)目，上半年在新增土儲(chǔ)中，城市運(yùn)營面積貢獻(xiàn)占比超過50%。

截至12月28日收盤，中國金茂報(bào)3.49港元/股，下跌1.97%。

值得注意的是中國金茂股價(jià)近一個(gè)月來跌跌不休，已從11月中每股4.38港元，下跌至3.48港元/股，已跌去約21%，且換手率0.16%。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

關(guān)鍵詞： 中國金茂 11月