中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月19日訊：昨日（1月18日），德信服務(wù)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“德信服務(wù)”)向港交所遞交了招股書，其中，建銀國(guó)際作為獨(dú)家保薦人出現(xiàn)。

浙江省物業(yè)百?gòu)?qiáng)第4，曾掛牌新三板

招股書顯示，德信服務(wù)總部位于杭州，前身為盛全物業(yè)于2004年3月29日在中國(guó)成立為有限公司，初始注冊(cè)及實(shí)繳資本為人民幣1,000,000元。截至其成立日期，盛全物業(yè)分別由德信控股和杭州互豐置業(yè)諮詢有限公司（「杭州互豐」，一名獨(dú)立第三方）擁有51%及49%。

于2015年6月29日，盛全物業(yè)轉(zhuǎn)制為一家股份有限公司，于2015年10月19日，盛全物業(yè)于全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌，實(shí)繳注冊(cè)資本人民幣50,800,000元。于2016年4月12日，盛全物業(yè)的注冊(cè)資本增至人民幣55,800,000元，其中盛全控股出資人民幣5,000,000元。于2018年12月19日盛全物業(yè)于全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)摘牌。

成立16年來已發(fā)展成為浙江省領(lǐng)先的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，根據(jù)2020年中指院發(fā)佈的排名，在總部位于浙江省的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中分別以收入及在管建筑面積排名第四位及第五位。

德信中國(guó)胡一平家族控股70.56%

股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，公司分別由德信中國(guó)胡一平家族控制的盛富國(guó)際、香港美侖、凱邦國(guó)際及創(chuàng)智擁有約70.56%、7.13%、17.28%及5.03%。其中，凱邦國(guó)際為管理團(tuán)隊(duì)持股；創(chuàng)智全資擁有人為現(xiàn)任《理財(cái)周刊》傳媒有限公司董事長(zhǎng)陳躍作為財(cái)務(wù)投資人加入，另創(chuàng)智持有德信中國(guó)4.63%股份。

規(guī)模：163個(gè)項(xiàng)目、在管面積2310萬平米（63% 位于浙江）

截至2020年9月30日，德信服務(wù)在管物業(yè)共163個(gè)，在管建筑面積共2310萬平方米，覆蓋了9個(gè)省份26座城市。在這163項(xiàng)在管物業(yè)中，63項(xiàng)由德信集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)，在管建筑面積780萬平方米，占總在管建筑面積的34%。

從區(qū)域來看，截至2020年9月30日，德信服務(wù)的在管建筑面積中有1458萬平米來自浙江省，729.9萬平方米來自長(zhǎng)江三角洲地區(qū)(浙江省外其他地區(qū))。

招股書中，德信服務(wù)表示，未來計(jì)劃繼續(xù)鞏固于浙江省的地位，大力提高于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)以及中國(guó)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)份額。此外，德信服務(wù)將在武漢、鄭州、成都、西安、貴陽(yáng)及佛山等具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ闹袊?guó)其他地區(qū)持續(xù)擴(kuò)張。

物業(yè)管理服務(wù)收入占比54.6%同期收繳率為83.7%

業(yè)績(jī)方面來看，截至2018年末、2019年末及2020年9月末，德信服務(wù)公司收入分別為3.97億元、5.12億元、4.97億元，期內(nèi)毛利9511萬元、1.44億元、1.67億元，期內(nèi)歸屬股東凈利潤(rùn)2236萬元、4939萬元、7656萬元；其中物業(yè)管理服務(wù)收入分別為2.69億元、3.1億元和2.72億元，占比分別為67.5%、60.5%和54.6%。另外，德信服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)同期的收繳率分別為90.1%、95%和83.7%。

除物業(yè)管理服務(wù)外，德信服務(wù)的收入途徑還有非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

截止2020年9月30日，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)收入分別為2.72億元、1.16億元、1.1億元，分別占比為54.6%、23.4%、22.0%。

第三方物業(yè)中標(biāo)率64%

于往績(jī)記錄期間，一般透過參與招標(biāo)取得新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。于往績(jī)記錄期間，就德信集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)而言，公司中標(biāo)率為100.0%，截止2020年9月底，來自德信中國(guó)及關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目占比為34%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，就獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)管理項(xiàng)目分別提交了合共29項(xiàng)、22項(xiàng)及25項(xiàng)投標(biāo)書，于同期，中標(biāo)率分別為58.6%、63.6%及64.0%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的留存率分別為94.7%、92.9%及95.3%。

99.9%包干制收費(fèi)六項(xiàng)目現(xiàn)虧損

招股書顯示，德信服務(wù)絕大部分的收入來自按包干制進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，其分別佔(zhàn)物業(yè)管理服務(wù)收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，就五項(xiàng)、一項(xiàng)及六項(xiàng)在管物業(yè)產(chǎn)生合共總虧損分別為30萬元、40萬元及30萬元。

物業(yè)管理費(fèi)收繳率83.7%

值得注意的是，招股書顯示，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)可能會(huì)遇到困難，尤其是在空置率相對(duì)較高的社區(qū)。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)收繳率分別為90.1%、95.0%及83.7%。盡管力求通過多種收費(fèi)措施收回逾期物業(yè)管理費(fèi)，但我們無法向閣下保證該等措施將會(huì)奏效或能使我們準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的收繳率。截至2020年9月30日止九個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)收繳率與過往年度相比較低，原因?yàn)闃I(yè)主傾向于年內(nèi)或年末一次或分期多次支付有關(guān)費(fèi)用。因此，整體來說，物業(yè)管理費(fèi)收繳率于每年上半年較低，臨近年末會(huì)持續(xù)上升。

截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，德信服務(wù)應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備分別為108萬元、1490萬元及1720萬元。

曾向關(guān)聯(lián)方計(jì)息墊款

德信服務(wù)還在招股書中提到，公司曾向德信控股的附屬公司提供計(jì)息墊款。向關(guān)聯(lián)方作出利率為12%的計(jì)息墊款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有關(guān)計(jì)息墊款的利息收入分別為0、90萬元和160萬元。截至2020年9月30日，有關(guān)墊款及相關(guān)利息已悉數(shù)結(jié)清。

此外，德信服務(wù)此次IPO募資擬用于：擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及通過多渠道提高市場(chǎng)份額；用于多元化及擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品；用于投資信息技術(shù)和內(nèi)部管理系統(tǒng)，以此改善服務(wù)質(zhì)量和客戶體驗(yàn)；用于完善人力資源管理并提升企業(yè)文化；用作營(yíng)運(yùn)資金及其他一般公司目的。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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