中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月1日訊：中駿集團(tuán)銷售方面在2020年如期完成集團(tuán)主席黃朝陽(yáng)提出的“2018年500億，2019年700億，2020年過(guò)千億”三步跳目標(biāo)。業(yè)績(jī)會(huì)，再提出進(jìn)一步分拆商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)力爭(zhēng)在2021年分拆上市。

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)此前報(bào)道顯示，在今年1月28日晚間，中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中駿商管”）向港交所遞交招股書，BofA Securities（美銀證券）和UBS（瑞銀集團(tuán)）擔(dān)任聯(lián)系保薦人。

截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1450萬(wàn)平方米及已訂約總建筑面積約為3040萬(wàn)平方米，規(guī)模偏小。利潤(rùn)增速跑贏收益增速，客觀反映中駿商管的盈利能力逐步增強(qiáng)。從中駿商管的股本回報(bào)率已由2018年的12.3%增至2019年的32.6%，同期凈利潤(rùn)率則由8.8%增至23.3%，增加14.5個(gè)百分點(diǎn)。

然而，中駿商管仍極為依賴母公司。數(shù)據(jù)顯示，2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，中駿集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)項(xiàng)目提供住宅物業(yè)管理服務(wù)的收益分別為2.41億元、3.3億元、2.22億元及2.84已元，分別占同期住宅物業(yè)總收益的約98.6%、98.9%、98.6%及98.0%。另，以2020年9月末的數(shù)據(jù)計(jì)，中駿集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目及共同開發(fā)項(xiàng)目貢獻(xiàn)其在管面積的96%，并貢獻(xiàn)其收入的98%。

2025目標(biāo)：100座購(gòu)物中心收入45億、20萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓收入100億

而對(duì)于分拆商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)的計(jì)劃方面，據(jù)公開報(bào)道顯示，黃朝陽(yáng)的兒子、公司助理總裁黃倫此前曾對(duì)外表示，至2025年，公司將布局100座購(gòu)物中心，租金目標(biāo)45億元。同時(shí)，公司還將布局20萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，屆時(shí)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)規(guī)模將至600億元，租金規(guī)模將至100億元。

新開14座購(gòu)物中心未完成拓展目標(biāo)

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從中駿集團(tuán)2020年年報(bào)中了解到，有關(guān)商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)顯示，2020年新增項(xiàng)目中，14個(gè)為世界城購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目，未完成去年拓展目標(biāo)。

長(zhǎng)租公寓總體量約26000間

長(zhǎng)租公寓方面，據(jù)悉方隅采用的是基金管理+資產(chǎn)投資+公寓連鎖經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。截至2020年底，方隅公寓總共管理了44個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)房間5392間，總體量超過(guò)26000間，其中74%布局在一線和二線城市。

物業(yè)管理收入5.32億、租金收入3.15億、項(xiàng)目管理收入1.72億

收入方面，物業(yè)管理費(fèi)由2019年的約人民幣4.58億元增長(zhǎng)約16.1%至約5.32億元，主要是由于管理的物業(yè)數(shù)量及面積有所增多所致。租金收入方面，按年同比增長(zhǎng)約10.7%至3.15億元，主要是上海中駿廣場(chǎng)辦公樓及南安世界城購(gòu)物商場(chǎng)的租金增加所致。

項(xiàng)目管理收入方面，同比減少約1.4%至1.72億元，乃由于提供項(xiàng)目管理服務(wù)及其他物業(yè)相關(guān)服務(wù)給合營(yíng)公司下降所致。

2021年拿地預(yù)算或提升至390億：超上年?duì)I收近兩成

2020年年報(bào)顯示，期內(nèi)，中駿集團(tuán)新增38個(gè)項(xiàng)目，分布在25個(gè)城市，主要包括上海、重慶、蘇州、鄭州、廈門、福州、昆明、泉州、南通及濰坊等城市，其中14個(gè)為新進(jìn)入城市。新增地上建筑面積約1075萬(wàn)平方米，總土地成本約人民幣405.50億元，應(yīng)占土地成本為人民幣322.81億元，相比2019年的301.55億元略有上升。在新增土儲(chǔ)中，權(quán)益比例則上升至80%，而2019年僅為63%，這就意味著后續(xù)中駿的權(quán)益銷售占比也將有所上升。

此外，早在今年2月，中駿集團(tuán)調(diào)整了公司的投資策略，除了將下一步的重點(diǎn)放在三四五線城市商業(yè)MALL勾地的同時(shí)，也將加大在一二線及強(qiáng)三線城市可建設(shè)長(zhǎng)租公寓地塊的獲取。

對(duì)于2021年的拿地計(jì)劃，公開信息顯示，中駿的買地預(yù)算將進(jìn)一步提升至390億左右，超上年總營(yíng)收近兩成，也同樣將依賴購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓勾地。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化依舊不可忽視

雖然中駿集團(tuán)整體債務(wù)情況有所緩解，但是，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化依舊不可忽視。據(jù)中駿集團(tuán)發(fā)布的2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年中駿剔除預(yù)收賬款貨物資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率進(jìn)一步降低至59.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.3倍，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)三道紅線全面達(dá)標(biāo)；平均融資成本下降至6.5%。

而另一方面，年內(nèi)中駿EBITDA覆蓋率約2.5倍，總債務(wù)對(duì)EBITDA的比率改善至5.8倍；未來(lái)一年內(nèi)還款占比少于30%，三年以上還款占比高達(dá)46%。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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