來源：《投資者網(wǎng)》/喬銳

“公司怎樣看股價表現(xiàn)？”

“有沒有提升公司內(nèi)在價值的計劃，還是認為股價無所謂？”

“有沒有覺得愧對投資者？以后還要繼續(xù)這樣下去嗎？”......

5月14日，在光明房地產(chǎn)集團股份有限公司（簡稱“光明地產(chǎn)”，600708.SH）召開的2020年業(yè)績說明會上，投資者針對公司股價持續(xù)低迷的表現(xiàn)，發(fā)出一連串言辭犀利的提問。

面對如此場面，公司董事長沈宏澤坦承，“公司股價走勢受宏觀、行業(yè)、市場情緒等多種因素影響，能在資本市場有良好表現(xiàn)是全體股東和公司的共同目標。”他還強調(diào)，“公司注重市值管理工作，也非常關注股價走勢?！?/p>

“三道紅線”全踩？副總裁線上答疑

投資者對公司的表現(xiàn)并未買賬，其中原因與公司的業(yè)績不無關系。

公司2020年年報顯示，期內(nèi)實現(xiàn)營收149.8億元，同比增長6.49%；歸母凈利潤卻僅有1.07億元，同比大幅下降近八成。對此，公司強調(diào)稱，歸母凈利潤下降主要是因受新冠疫情、市場銷售區(qū)域及銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素影響。

值得留意的是，公司持續(xù)擴張的空間則受到來自債務結(jié)構(gòu)的阻力。期內(nèi)，公司總負債及總資產(chǎn)分別為736億元及882.2億元。值得注意的是，公司流動負債同比出現(xiàn)20.83%的增幅，達到553.1億元，而同期貨幣資金僅93.57億元。

另外期內(nèi)公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.31%，凈負債率為188.52%，現(xiàn)金短債比則為0.49，對照監(jiān)管提出的“三道紅線”要求，光明地產(chǎn)無一達標，即公司將不得增加有息負債規(guī)模。因此，雖然光明地產(chǎn)目前整體平均融資成本僅5.28%，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)較優(yōu)，但恐怕公司的融資優(yōu)勢將難以施展。

到了2021年，光明地產(chǎn)的流動性壓力并沒有得到進一步緩解。公司2021年一季報顯示，流動負債相較2020年略微降至522.8億元，對應75.14億元的貨幣資金。雖然公司于2021年第一季度錄得營收及歸母凈利潤同比超7倍及1.11倍的增幅，但流動性壓力的緩解已迫在眉睫。

對此，光明地產(chǎn)日前在線上舉辦了業(yè)績說明會，《投資者網(wǎng)》向公司副總裁、董事會秘書、董（監(jiān)）事會辦公室主任蘇朋程提問，蘇朋程回復稱：“2020年度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為41.72億元，較去年同期的-47.20億元，大幅增加了88.92億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流明顯回暖。2020年末公司融資總額為374.79億元，較上年末融資總額420.16億減少約45億元，帶息負債規(guī)模明顯降低。”

他補充強調(diào)，“在行業(yè)整體調(diào)控背景下，公司將進一步優(yōu)化債務融資結(jié)構(gòu)，積極拓寬融資渠道、開拓金融創(chuàng)新產(chǎn)品，進一步合理降低負債率和融資成本?！?/p>

“價值推動”動作頻頻 效果幾何仍未知

也許，光明地產(chǎn)對于自家股價表現(xiàn)并不是“無所謂”，而是“沒辦法”。

自2015年11月12日光明地產(chǎn)正式完成重組上市的簡稱變更，至2021年5月14日，期間公司股價由8.89元已累計下跌超七成至2.57元，同期上證指數(shù)的降幅僅約4個百分點。

僅就2020年公司股價的走勢看，其由1月2日的3.46元下跌26.3%，至12月31日的2.55元，同期上證指數(shù)則錄得12.57%的漲幅。另據(jù)東財Choice數(shù)據(jù)，作為深耕上海樓市的光明地產(chǎn)，其股價在2020年分別跑輸“房地產(chǎn)”板塊及“上?！卑鍓K約22及42個百分點。

在業(yè)績說明會上，公司董事長沈宏澤表示，公司將“堅持圍繞戰(zhàn)略做實經(jīng)營業(yè)務，推動公司價值成長”。

實際上，僅從2020年至今，光明地產(chǎn)已做出了多次“推動”嘗試。

2020年初，光明地產(chǎn)斥資7000萬元，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所協(xié)議收購母公司光明食品集團旗下上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司（簡稱“東平小鎮(zhèn)公司”）70%股權(quán)；同年內(nèi)，東平小鎮(zhèn)公司通過掛牌方式取得了上海市崇明區(qū)花博園配套東平小鎮(zhèn)的五幅地塊，土地成交總價為人民幣6.6億元。

光明地產(chǎn)隨后于2020年10月14日發(fā)布公告稱，將以2614.53萬元收購東平小鎮(zhèn)公司剩余30%股權(quán)并承擔相應債務，涉及總金額為5526.23萬元。沈宏澤稱，該次收購及拿地“有利于充分發(fā)揮上市公司與光明食品集團有限公司的資源協(xié)同功能”及“培育新的經(jīng)濟增長點”等。

觀察公司股價可見，東平小鎮(zhèn)項目似乎并未給光明地產(chǎn)帶來明顯推動。業(yè)績方面，根據(jù)公司2020年年報，東平小鎮(zhèn)公司期內(nèi)凈虧損約5462.7萬元；另外，公司于崇明區(qū)取得的五幅地塊未來結(jié)轉(zhuǎn)效益幾何，仍有待觀察。

值得一提的是，近年來“上海自貿(mào)區(qū)”概念大受資本市場熱捧，光明地產(chǎn)也蹭上了 “上海自貿(mào)區(qū)” 的熱點。2020年，光明地產(chǎn)通過下屬全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司、上海農(nóng)工商華都實業(yè)（集團）有限公司通過掛牌方式（政府平臺招拍掛出讓）取得了上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K07-05地塊，土地成交總價為人民幣1.21億元。

就此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示：“上海自貿(mào)區(qū)是上海市重點關注、投入、開發(fā)的區(qū)域，政策支持力度大，所以市場對其期待值較高。對于臨港奉賢這樣的片區(qū)來說，位置相較市中心較為偏遠，所以價格（土地成本）相對不高，不失為中小房企的選擇?！?/p>

盧文曦進一步表示：“與市中心不同的是，臨港本身土地成本較低，定價參考時可能會起到對全市總均價起到拉低的作用，所以利潤空間或許并不大。盡管如此，臨港地區(qū)此前出現(xiàn)多副溢價率很高的標桿地塊，經(jīng)過一段時間還是能實現(xiàn)利潤，這也是對臨港區(qū)域投資期待值的強化。”

光明地產(chǎn)于2020年為東平小鎮(zhèn)及上海自貿(mào)區(qū)項目花費了近8.77億元，這相當于公司2020年歸母凈利潤的8倍之多。盡管如此，公司股價仍舊低迷不振。

200億營收計劃“不代表對投資者承諾”

與公司歸母凈利潤大幅下降形成鮮明對比的，是公司全年實現(xiàn)簽約面積及簽約金額雙雙創(chuàng)下歷史新高：公司兩項目分別達到241.55萬平方米及362.68億元，同比增長16.6%及36.15%。

在全年簽約面積及簽約金額已創(chuàng)新高的背景下，公司營收僅小幅增長，且歸母凈利潤大幅下降，如此尷尬的表現(xiàn)令投資者對光明地產(chǎn)的未來不無擔憂。對此，公司表示“2021年計劃營業(yè)收入200億元，在保障投融資整體平衡的基礎上，以現(xiàn)金流管理為核心，合理拓展項目儲備，改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，計劃新開工面積95萬平方米，計劃竣工面積273萬平方米”。

200億元的營收代表超過33.51%的同比增長，而光明地產(chǎn)自2017年年報以來，歷年營收同比增幅分別為0.14%、-1.53%、-31.34%及6.49%。因此，對于200億營收計劃，公司表示“2021年經(jīng)營計劃是公司根據(jù)當前現(xiàn)狀制定，不代表公司對投資者的承諾”。

談及公司未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，蘇朋程表示：“公司秉持深耕上海、輻射長三角的戰(zhàn)略布局，2021年公司以‘優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存’為重點，為未來的發(fā)展提質(zhì)換擋，合理拓展上海本土、長三角區(qū)域的重點項目，進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局，通過城市準入實現(xiàn)合理的長期布局?！保ㄋ季S財經(jīng)出品）

關鍵詞： 光明 地產(chǎn) 今年 200