中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)5月25日訊：在“三條紅線”下房企融資增幅受控于其自身債務(wù)的增長(zhǎng)，拆分物業(yè)平臺(tái)上市成了眾多房企的必選項(xiàng)。5月25日，新希望服務(wù)正式登陸港交所掛牌買(mǎi)賣(mài)，這對(duì)于銷售規(guī)模在2020年破千億后的新希望地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，融資渠道有望進(jìn)一步拓寬。

銷售規(guī)?？傌?fù)債均破千億

資料顯示，成立于1998年的新希望地產(chǎn)，早期主要依托新希望集團(tuán)體制發(fā)展，直到2013年，其銷售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無(wú)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的張明貴出任新希望地產(chǎn)掌門(mén)人。此后，新希望地產(chǎn)以大躍進(jìn)式的步伐開(kāi)始擴(kuò)張，并在2020年銷售規(guī)模一舉突破千億大關(guān)。

值得一提的是，在2020年銷售破千億的同時(shí)，新希望地產(chǎn)總負(fù)債也突破千億大關(guān)。中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2020年公司債券年度報(bào)告獲悉，截止2020年末，新希望地產(chǎn)總資產(chǎn)為1437.59億元，較上年末同比增長(zhǎng)24.02%；總負(fù)債1113.89億元，較上年末同比增長(zhǎng)23.58%；凈資產(chǎn)323.7億元，較上年末同比增長(zhǎng)25.57%；資產(chǎn)負(fù)債率77.48%，同比微降0.36個(gè)百分點(diǎn)。

圖為新希望地產(chǎn)2020公司債年報(bào)截屏

房地產(chǎn)板塊毛利率下滑近2個(gè)百分點(diǎn)

此外，新希望房地產(chǎn)整體毛利率走低。據(jù)新希望房地產(chǎn)2020年公司債券年度報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，收入占比95.26%的房地產(chǎn)銷售板塊毛利率為24.48%，較上年同期下降1.95個(gè)百分點(diǎn)。

圖為新希望地產(chǎn)2020公司債年報(bào)截屏

銷售規(guī)模千億背后其權(quán)益占比低

“雖然新希望地產(chǎn)銷售規(guī)模破千億，其背后權(quán)益占比并不高”，行業(yè)人士表示。中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從中指研究院發(fā)布的《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100》與《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售權(quán)益TOP100》數(shù)據(jù)了解到，2020年新希望地產(chǎn)銷售額1033億元，行業(yè)排名第39；權(quán)益銷售金額550億元，行業(yè)排名第49。由此計(jì)算，新希望地產(chǎn)的銷售權(quán)益占比為53.24%，而行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，大部分千億規(guī)模以上的房企，銷售權(quán)益占比都在70%以上。

為規(guī)模大擴(kuò)土儲(chǔ)不乏高溢價(jià)拿地

從上述權(quán)益占比看，新希望地產(chǎn)在走著一條通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)達(dá)到銷售規(guī)模破千億的路。盡管時(shí)任新希望地產(chǎn)總裁張明貴一直對(duì)外強(qiáng)調(diào)新希望地產(chǎn)“不以規(guī)模為導(dǎo)向”，而其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，卻絲毫不能掩飾新希望地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年初，新希望地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬(wàn)平米，兩年后，猛增到了908萬(wàn)平米，到了2019年底，突破1000萬(wàn)平米，達(dá)到1057萬(wàn)平米。

另外，在新希望地產(chǎn)所拿地塊中，也不乏“高溢價(jià)率”地塊，因此公司也被外界貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽。如，2018年3月，新希望以25.11億總價(jià)、樓面價(jià)21444元/平方米、溢價(jià)率40%拿下杭州一塊地，首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)。在2019年12月，新希望地產(chǎn)經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)價(jià)，以15.1億、溢價(jià)33.6%拿下佛山大良江景地，首次進(jìn)入佛山市場(chǎng)。在2020年3月29日，新希望以53.2億的代價(jià)，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進(jìn)入南京，樓面價(jià)為22628元/平方米，溢價(jià)率為28.8%。在2020年9月2日，新希望地產(chǎn)溢價(jià)率63%競(jìng)得的佛山地塊。此外，今年，聯(lián)合華宇、金科拿下的重慶大渡口地塊，溢價(jià)率為71.2%。

據(jù)中指研究院發(fā)布購(gòu)地排行榜，新希望地產(chǎn)2020年拿地金額250億元，排名40，拿地面積248萬(wàn)平米，排名69，拿地均價(jià)為10081元/平米。而在今年前4個(gè)月拿地金額71億元，行業(yè)排名第37，拿地面積61萬(wàn)平米，排名72，拿地均價(jià)為11639元/平米。今年內(nèi)拿地單價(jià)較上年拿地均價(jià)超出1558元/平米。

雖然短期內(nèi)規(guī)模得到擴(kuò)大，但新希望地產(chǎn)在盈利方面表現(xiàn)得并不理想，2017年至2020年，新希望地產(chǎn)毛利率為35.64%、27.81%、27.44%及25.34%，2020年毛利率較四年前已下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)

關(guān)鍵詞： 合作 開(kāi)發(fā) 跨入 新希望