自今年中期業(yè)績會上表態(tài)“堅決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型”后，近年來一直謀求轉(zhuǎn)型的魯商發(fā)展邁出決絕的一步。

11月15日晚間，魯商發(fā)展（600223.SH）公告稱，擬將其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東山東省商業(yè)集團（下稱“魯商集團”）或其所屬公司。交易完成后，其將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。

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受此消息影響，11月16日和17日開盤，魯商發(fā)展連續(xù)兩個交易日一字漲停，股價漲至9.57元/股。

上述交易預(yù)計構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，但目前尚處于籌劃階段，具體交易標(biāo)的資產(chǎn)范圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方也尚未簽署任何協(xié)議。

拋離地產(chǎn)

魯商發(fā)展對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拋離，或在四年前就開始醞釀。

2018年末，魯商發(fā)展的前身魯商置業(yè)受讓了魯商集團持有的山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司（下稱“福瑞達醫(yī)藥”）100%股權(quán)，交易價款為9.27億元，以現(xiàn)金方式支付1.21億元，剩下的8.06億元以轉(zhuǎn)讓旗下三家房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式支付。

該筆交易完成后，魯商置業(yè)于2019年6月更名為魯商發(fā)展，并增加了“藥物、保健食品、化妝品、醫(yī)療器械、生物技術(shù)的研究開發(fā)”等營業(yè)范圍，正式向“健康生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

在今年8月30日舉行的半年度業(yè)績說明會上，魯商發(fā)展稱：“定位國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運營商，堅決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面加快轉(zhuǎn)型速度，生物醫(yī)藥做大做強，快速發(fā)展成為主要業(yè)務(wù)，另一方面實現(xiàn)健康地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)型‘輕著陸’?！?/p>

事實上，作為山東本土的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，魯商發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展并不突出。2008年末，魯商發(fā)展借殼ST萬杰上市。作為魯商集團旗下唯一的地產(chǎn)上市平臺，其布局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市，不過超過50%的開發(fā)項目集中在山東省內(nèi)。

人口大省山東的房地產(chǎn)發(fā)展居全國前列，連續(xù)多年商品房銷售額超過萬億元，在全國各省中居前五。雖然如此，銷售額在山東房企中一直位居前十的魯商發(fā)展發(fā)展得并不順利，直到上市十年后即2018年度才開始分紅，派發(fā)了0.5億元現(xiàn)金紅利。

財報顯示，2009年至2018年十年間，魯商發(fā)展的營收增長了3.52倍，從25億元增長至88億元，但凈利潤卻在下滑，從4.39億元下降至1.62億元，下降超6成。

除了持續(xù)降低的凈利潤，魯商發(fā)展還有居高不下的負(fù)債率。背靠著魯商集團，魯商發(fā)展不僅持續(xù)獲得大股東的輸血，還獲得了行業(yè)內(nèi)較低的融資成本。但即便如此，其負(fù)債率連續(xù)多年高達90%以上。

2019年轉(zhuǎn)型以來，魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比逐漸縮小。2021年報數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為96.96億元，占總營收123.63億元的78.43%。而在轉(zhuǎn)型前的2018年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對總營收的貢獻比為88.77%。

受市場大環(huán)境影響，房地產(chǎn)逐漸成為拖后腿的業(yè)務(wù)。今年上半年，魯商發(fā)展地產(chǎn)板塊合同銷售額39.8億元，銷售面積37.2萬㎡，同比分別減少56.05%、55.02%。此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售回款的減少也使其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額比去年同期減少74.20%。上半年，魯商發(fā)展凈利潤同比減少39.18%，原因之一是地產(chǎn)個別項目規(guī)劃調(diào)整暫時停工利息費用化影響財務(wù)費用增加。

毛利率表現(xiàn)也遠(yuǎn)不如新業(yè)務(wù)。今年上半年，房地產(chǎn)及物業(yè)板塊的營收雖占總營收的67.80%，但毛利率僅為19.79%，遠(yuǎn)不如化妝品、生物醫(yī)藥板塊，二者的毛利率高達60.71%、54.10%，原料及衍生產(chǎn)品、添加劑的毛利率也達33.06%。

化妝品業(yè)務(wù)占營收7成左右

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展將聚焦生物醫(yī)藥，化妝品，原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)，它認(rèn)為這將有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。

轉(zhuǎn)型的影響在資本市場立竿見影地出現(xiàn)。2019年10月，魯商發(fā)展股價曾多次大漲，其中10月18日至10月24日期間連續(xù)5個交易日漲停，累計漲幅超80%。

股價大漲源于頗受市場關(guān)注的玻尿酸。玻尿酸是一種可填充性材料，主要應(yīng)用于美容、美妝領(lǐng)域。魯商發(fā)展的全資子公司福瑞達為全球玻尿酸研發(fā)應(yīng)用領(lǐng)域的領(lǐng)先生產(chǎn)者，且其彼時正籌劃收購世界第二大玻尿酸廠商山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)，拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

福瑞達旗下多個品牌銷售表現(xiàn)不錯。2021年“雙11”促銷中，其專研玻尿酸護膚的頤蓮品牌登上京東平臺美妝品類TOP3。其中，爆品玻尿酸噴霧平均每秒賣出6瓶，總銷售量突破196萬+瓶，同比增長227%；在與某頭部主播的直播合作中，更是創(chuàng)造了2分鐘爆賣50萬+瓶的銷售紀(jì)錄。

今年“雙11”期間，福瑞達生物也獲得不錯戰(zhàn)績。其中，頤蓮全網(wǎng)累計成交破億元，噴霧全網(wǎng)累計售出4000萬+瓶；璦爾博士全渠道銷售額同比去年增長76.68%，在全渠道獲得63個TOP榜單；詮潤品牌的天貓+抖音官方旗艦店GMV超1100萬，抖音和達播的銷售額同比分別增長460%、260%。

以2022年半年報數(shù)據(jù)計算，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展化妝品業(yè)務(wù)營收占到七成左右。

華安證券也因此給予魯商發(fā)展以買入評級，認(rèn)為其主打微生態(tài)護膚的璦爾博士和頤蓮已逐步實現(xiàn)破圈放量，且福瑞達生物引入戰(zhàn)投后，線上代運營的參與有望賦能，加快公司化妝品業(yè)務(wù)品牌孵化。

事實上，近年來剝離或者降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重的房企不在少數(shù)，亦不乏跨界生物醫(yī)藥領(lǐng)域的先例，如格力地產(chǎn)拓展生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、大消費產(chǎn)業(yè)，長春高新發(fā)展定位調(diào)整為以生物制藥為主、房地產(chǎn)為輔，甚至有“東北藥茅”之稱。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對時代財經(jīng)分析稱，所有企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型都受自身資源和擬轉(zhuǎn)型行業(yè)發(fā)展變化的制約與局限。對于魯商發(fā)展這種在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)并未取得明顯優(yōu)勢的上市企業(yè)而言，在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)陷入長期調(diào)整期而回暖存在重大不確定性的情況下，選擇生物醫(yī)藥這個轉(zhuǎn)型方向也是不得已，不過這個行業(yè)還是一個前景看起來比較好的朝陽產(chǎn)業(yè)。

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